1. Obligation d’information précontractuelle
Une première modification importante concerne l’obligation d’information précontractuelle. Désormais, les bailleurs doivent indiquer clairement, au début d’un nouveau contrat de bail, le montant et la date de versement du dernier loyer payé par le précédent locataire. Cette mesure vise à lutter contre les hausses excessives de loyer entre deux locataires successifs. Si un bailleur omet de fournir cette information, il risque une amende administrative de 50 à 200 euros.
2. Prolongation limitée des baux de courte durée
Les baux de courte durée ne peuvent être prolongés qu’une seule fois. Après deux contrats successifs de moins de trois ans, le contrat devient automatiquement un bail standard de neuf ans. De plus, il ne sera plus permis d’augmenter le loyer initial (hors indexation) lors de contrats successifs de courte durée pendant une période de neuf ans. Pour les bailleurs, cela signifie que l’utilisation stratégique de contrats successifs de courte durée sera fortement restreinte.
3. Qualité du logement
Les règles deviennent également plus strictes en matière de qualité du logement. Alors que seuls les locataires pouvaient auparavant déposer une plainte auprès de l’Inspection régionale du Logement, les candidats-locataires pourront désormais aussi demander un contrôle. Si un bailleur refuse l’accès au logement après deux demandes du service d’inspection, il sera désormais présumé que le logement ne respecte pas les normes de sécurité, de salubrité et d’équipement. Dans ce cas, le service d’inspection pourra interdire la location, la mise en location ou l’occupation du logement.
Les locataires bénéficient d’une protection contre la résiliation du bail dès le dépôt d’une plainte auprès de l’inspection du logement relative à la qualité du logement. La résiliation est dans ce cas suspendue jusqu’au rapport d’inspection et ne produit d’effet rétroactif que si l’Inspection régionale confirme que le logement répond effectivement aux exigences en matière de sécurité, de salubrité et d’équipement. La question se pose toutefois de savoir dans quelle mesure un locataire peut en abuser et combien de temps l’Inspection régionale mettra pour rendre sa décision.
Enfin, l’Inspection régionale du Logement voit ses compétences élargies. Si un logement est déclaré inhabitable et qu’une interdiction de louer est prononcée, la commune pourra récupérer auprès du bailleur les frais liés au relogement du locataire – sauf si le bailleur peut prouver que le problème ne lui est pas imputable. Cela peut inclure les frais de déménagement, d’installation et même la différence de loyer pendant une période maximale de dix-huit mois. Une attestation de conformité préalable, que les bailleurs peuvent demander volontairement avant de mettre un logement sur le marché, constitue un outil important pour se protéger contre ces risques.
4. Expulsion
En ce qui concerne les expulsions, le régime est fortement durci. Toute expulsion sans titre exécutoire, comme un jugement du Juge de paix, est désormais explicitement interdite et punissable. Dans ce cas, le bailleur risque une indemnité pouvant aller jusqu’à dix-huit mois de loyer, tant en cas d’expulsion de fait sans jugement qu’en cas d’entrave intentionnelle à l’accès au logement. De plus, ces faits feront l’objet de poursuites actives dans le cadre d’une procédure judiciaire accélérée.
5. Assurance incendie obligatoire
L’ordonnance impose désormais aux locataires de souscrire une assurance incendie obligatoire. Cette mesure protège non seulement le locataire, mais évite également les litiges sur la responsabilité en cas de sinistre – ce qui profite donc aussi aux bailleurs.
6. Garantie locative et paiement du loyer
Les obligations financières des locataires sont également allégées : la garantie locative maximale est réduite de trois à deux mois de loyer.
Les paiements en espèces sont interdits. Le loyer devra désormais être payé par virement bancaire, ce qui garantit une meilleure transparence et la possibilité d’apporter des preuves en cas de litige.
7. Clauses interdites dans le contrat de bail
Des restrictions supplémentaires sont également imposées au contenu des contrats de bail. Les bailleurs ne pourront plus interdire aux locataires de se domicilier dans le logement. Toute clause contractuelle en ce sens est réputée non écrite. Il en va de même pour les interdictions absolues concernant les animaux domestiques. Un bailleur ne peut limiter la détention d’animaux qu’en cas de nuisance objective, d’agressivité ou de restrictions raisonnables en termes de nombre ou de sorte d’animaux.
Il n’est désormais plus permis d’imposer, en plus des intérêts légaux, une indemnité supplémentaire en cas de retard dans le paiement du loyer.
8. Conclusion
Cette ordonnance apporte des changements importants pour les bailleurs et les gestionnaires immobiliers. Pour rester en conformité avec la nouvelle réglementation, il est conseillé de revoir juridiquement les contrats de bail existants, d’optimiser les procédures liées à l’information précontractuelle et de porter une attention particulière à l’état structurel des biens loués. La Région de Bruxelles-Capitale vise clairement un marché locatif plus réglementé et soumis à des exigences de qualité renforcées.
