1. Precontractuele informatieverplichting
Een eerste belangrijke wijziging betreft de precontractuele informatieverplichting. Voortaan moeten verhuurders bij aanvang van een nieuwe huurovereenkomst duidelijk vermelden wat het bedrag en de betaaldatum was van de laatste huurprijs van de vorige huurder. Dit moet helpen om buitensporige huurverhogingen tussen opeenvolgende huurders tegen te gaan. Indien een verhuurder deze informatie niet meedeelt, riskeert hij een administratieve boete van 50 tot 200 euro.
2. Beperkte verlenging kortlopende huurovereenkomsten
Daarnaast mogen kortlopende huurovereenkomsten slechts één keer worden verlengd. Na twee opeenvolgende contracten van minder dan drie jaar wordt het contract automatisch een standaard huurovereenkomst van negen jaar. Bovendien is het niet langer toegestaan om de aanvangshuurprijs (exclusief indexering) te verhogen bij opvolgende kortlopende contracten binnen een periode van negen jaar. Voor verhuurders betekent dit dat strategisch gebruik van opeenvolgende korte contracten sterk aan banden wordt gelegd.
3. Woonkwaliteit
Ook op het vlak van woonkwaliteit worden de regels strenger. Waar voorheen enkel huurders een klacht konden indienen bij de Gewestelijke Huisvestingsinspectie, kunnen nu ook kandidaat-huurders een controle aanvragen. Indien een verhuurder geen toegang verleent tot de woning ondanks twee verzoeken van de inspectiedienst, ontstaat er voortaan een wettelijk vermoeden dat de woning niet voldoet aan de normen inzake veiligheid, gezondheid en uitrusting. In dat geval kan de inspectiedienst de verhuurder verbieden om de woning nog verder te huur aan te bieden, te verhuren of te laten bewonen.
Huurders genieten bescherming tegen opzegging zodra zij een klacht indienen bij de huisvestingsinspectie over gebrekkige woonkwaliteit. De opzegging wordt in dat geval opgeschort tot na het inspectieverslag en heeft enkel terugwerkende kracht indien de Gewestelijke Inspectiedienst bevestigt dat de woning effectief voldoet aan de vereisten op het vlak van veiligheid, gezondheid en uitrusting. De vraag rijst echter in hoeverre een huurder hiervan misbruik kan maken en hoelang het duurt voordat de Gewestelijke Inspectie tot een beslissing komt.
Tot slot krijgt de Gewestelijke Huisvestingsinspectie ruimere bevoegdheden. Indien een woning onbewoonbaar wordt verklaard en een verhuurverbod volgt, kan de gemeente de kosten van herhuisvesting van de huurder verhalen op de verhuurder – tenzij deze kan aantonen dat het probleem niet aan hem te wijten is. Denk hierbij aan kosten voor verhuis, installatie, en zelfs het verschil in huurprijs gedurende maximaal achttien maanden. Een voorafgaand conformiteitsattest, dat verhuurders vrijwillig kunnen aanvragen vooraleer een woning op de markt te brengen, biedt hier een belangrijk instrument ter bescherming tegen dergelijke risico’s.
4. Uithuiszetting
Wat betreft uithuiszettingen wordt het regime ingrijpend verstrengd. Elke uitzetting zonder uitvoerbare titel, zoals bijvoorbeeld een vonnis van de Vrederechter, is voortaan expliciet verboden en strafbaar. De verhuurder riskeert in dat geval een schadevergoeding van maximaal achttien maanden huur, zowel bij een feitelijke uitzetting zonder vonnis als bij het opzettelijk verhinderen van toegang tot de woning. Bovendien wordt dit actief vervolgd via een versnelde procedure voor de rechtbank.
5. Verplichte brandverzekering
Verder bepaalt de ordonnantie dat huurders verplicht een brandverzekering moeten afsluiten. Dit biedt niet alleen bescherming voor de huurder zelf, maar voorkomt ook discussie over aansprakelijkheid bij schade – een maatregel die dus ook in het voordeel van verhuurders werkt.
6. Huurwaarborg en betaling huur
De financiële verplichtingen voor huurders worden anderzijds verlicht: de maximale huurwaarborg wordt verlaagd van drie naar twee maanden huur.
Contante betalingen worden verboden. Huur dient voortaan via een bankrekening te verlopen, wat zorgt voor meer transparantie en bewijsbaarheid in geval van geschillen.
7. Verboden bepalingen huurovereenkomst
Ook aan de inhoud van huurovereenkomsten worden extra beperkingen opgelegd. Zo mogen verhuurders niet langer verbieden dat huurders zich domiciliëren in de woning. Elke contractuele bepaling in die zin wordt geacht niet geschreven te zijn. Hetzelfde geldt voor een absoluut verbod op huisdieren. Alleen wanneer er sprake is van objectieve overlast, agressie of redelijke beperkingen in aantal of soort, mag een verhuurder het houden van dieren beperken.
Het is voortaan niet toegestaan om, bovenop de wettelijke interesten, een bijkomende schadevergoeding op te leggen bij laattijdige betaling van de huur.
8. Conclusie
Voor verhuurders en vastgoedbeheerders brengt deze ordonnantie belangrijke veranderingen met zich mee. Om conform te blijven met de nieuwe regelgeving, is het aangewezen om bestaande huurovereenkomsten juridisch te herbekijken, de procedures rond precontractuele informatie te optimaliseren en aandacht te besteden aan de structurele staat van de huurpanden. Het Brussels Gewest stuurt duidelijk aan op een huurmarkt met meer regels en verhoogde kwaliteitseisen.
