Le litige en cause
L’affaire concernait une résidence-services à Namur organisée sous la forme d’une copropriété. L’ACP avait conclu un contrat de prestation de services avec un exploitant pour la fourniture de services de soutien.
Quelques copropriétaires ont ensuite engagé une procédure devant la justice de paix du premier canton de Namur tant à l’encontre de l’ACP que de l’exploitant de la résidence. Ils ont contesté la validité du contrat de prestation de services et ont demandé l’annulation de la décision de l’assemblée générale de l’ACP par laquelle ce contrat avait été approuvé.
Selon les copropriétaires, le Code civil interdit à une ACP d’administrer une résidence-services, que ce soit directement ou par l’intermédiaire d’un prestataire de services externe.
Les copropriétaires se sont appuyés à cet égard sur les articles suivants du Code civil :
- L’article 3.86, § 3 définit l’objet d’une ACP : la conservation et l’administration de l’immeuble ou du groupe d’immeubles bâtis dont elle a la charge.
- L’article 3.85, § 4 stipule que toute clause de l’acte de base qui limite le droit d’un copropriétaire de confier la gestion de son lot privatif à une personne de son choix est nulle.
Selon les copropriétaires, les statuts ou le règlement d’ordre intérieur de la copropriété ne peuvent déroger à ces dispositions du Code civil. En l’espèce, l’acte de base de la copropriété stipulait que l’immeuble était destiné à fonctionner comme résidence-services.
La Justice de paix du premier canton de Namur a posé à la Cour constitutionnelle la question préjudicielle de savoir s’il y a conflit de compétences, notamment un conflit dans la répartition des compétences entre l’État fédéral, les Communautés et les Régions. Plus précisément, la question se pose de savoir si les dispositions susmentionnées du Code civil – qui, selon les copropriétaires, impliquent une interdiction d’exploiter une résidence-services au sein d’une ACP – ne créent pas un conflit de compétences avec la Région wallonne, qui est compétente en matière de politique des aînés et de réglementation en matière d’établissements pour aînés et qui, dans le cadre de cette réglementation (et plus précisément à l’article 334, 2°, c du Code wallon de l’action sociale et de la santé), part du principe qu’une ACP peut bel et bien exploiter une résidence-services.
Examen par la Cour constitutionnelle
1. Pas d’interdiction d’exploiter des résidences-services en copropriété
La Cour constitutionnelle constate que le raisonnement selon lequel le Code civil interdirait les résidences-services en copropriété repose sur une lecture erronée de la loi.
L’article 3.86, § 3 du Code civil, qui définit l’objet de l’ACP comme étant la conservation et l’administration de l’immeuble, n’empêche pas, selon la Cour, que cette administration s’effectue conformément à la destination statutaire de l’immeuble. Lorsque cette destination est une résidence-services, une administration correcte implique précisément que l’immeuble fonctionne effectivement comme une résidence-services.
La Cour semble ainsi admettre que la notion d’« administration » au sens de l’article 3.86, § 3 du Code civil doit être comprise de manière fonctionnelle à la lumière de la destination statutaire de l’immeuble. Il ne s’agit donc pas simplement d’accomplir des actes d’administration au sens technique du terme. Selon la Cour, le terme « administration » signifie qu’un immeuble est administré conformément à sa destination statutaire. Si les statuts de l’ACP prévoient qu’il s’agit d’une résidence-services, alors l’immeuble peut et doit être administré en tant que résidence-services.
L’article 3.85, § 4 du Code civil est également nuancé par la Cour. Cette disposition vise uniquement à éviter que les copropriétaires soient contraints de faire gérer leur lot privatif par un gestionnaire déterminé, souvent le syndic, ce qui limiterait leur libre choix de gestionnaire. Elle ne constitue pas une interdiction générale de la prestation de services collectifs ou de la collaboration avec un exploitant externe au sein de la copropriété.
2. Pas de conflit de compétence avec la réglementation wallonne
Depuis le décret du 14 février 2019, la définition d’une résidence-services a été élargie dans le Code wallon de l’action sociale et de la santé. Les résidences-services peuvent désormais prendre deux formes :
- soit une formule classique dans laquelle des logements sont loués et des services complémentaires, tels que des repas, une aide et une permanence, sont proposés,
- soit une formule dans laquelle le gestionnaire propose des services collectifs, sans pour autant louer les logements.
Selon la Cour, cette deuxième formule s’inscrit parfaitement dans le système de copropriété tel qu’il est régi par le Code civil, selon l’interprétation retenue par la Cour.
La Cour constitutionnelle confirme donc qu’il n’existe aucun conflit de compétence entre les règles fédérales en matière de copropriété et la réglementation wallonne en matière d’établissements pour aînés.
Importance pour la pratique
Par cet arrêt, la Cour constitutionnelle opère un revirement notable par rapport à l’interprétation retenue jusqu’à présent concernant la spécificité juridique de l’ACP.
Étant donné que la Cour constitutionnelle tire sa conclusion principale dans cet arrêt de son interprétation des dispositions du Code civil, indépendamment de la réglementation régionale spécifique relative à l’hébergement des aînés, on peut s’attendre à ce que l’impact de l’arrêt s’étende également au-delà du seul secteur des résidences-services.
Dans d’autres secteurs également, tels que les parcs de vacances et les domaines de loisirs ou les résidences étudiantes en copropriété, cela signifierait qu’une ACP peut légitimement assurer ou participer à l’organisation et à l’exploitation d’équipements communs, par l’intermédiaire ou non d’un exploitant externe, si ses statuts le prévoient – ce qui, jusqu’à présent, était considéré par de nombreux auteurs comme contraire à l’interprétation traditionnelle des dispositions légales concernées.
