Het onderliggende geschil
De zaak betrof een serviceresidentie in Namen die was georganiseerd in een structuur van mede-eigendom. De VME had met een exploitant een dienstverleningsovereenkomst gesloten voor het verlenen van ondersteunende diensten.
Enkele mede-eigenaars startten daarna een procedure voor het vredegerecht van het eerste kanton Namen tegen zowel de VME als de exploitant van de residentie. Zij betwistten de geldigheid van de dienstverleningsovereenkomst en vorderden de vernietiging van de beslissing van de algemene vergadering van de VME waarbij deze overeenkomst was goedgekeurd.
Volgens de mede-eigenaars verbiedt het Burgerlijk Wetboek dat een VME, hetzij rechtstreeks, hetzij via een externe dienstverlener, een serviceresidentie beheert.
De mede-eigenaars beriepen zich daarbij op de volgende artikelen uit het Burgerlijk Wetboek:
- Artikel 3.86, § 3 legt het doel van een VME vast: het behoud en het beheer van het gebouw of de groep van gebouwen waarvoor zij instaat.
- Artikel 3.85, § 4 bepaalt dat elk beding in de basisakte nietig is dat het recht van een mede‑eigenaar beperkt om het beheer van zijn privatieve kavel toe te vertrouwen aan een persoon van zijn keuze.
Volgens de mede-eigenaars mogen de statuten of het reglement van interne orde van de mede-eigendom niet afwijken van deze bepalingen van het Burgerlijk Wetboek. In het voorliggende geval bepaalde de basisakte van de mede-eigendom dat het gebouw bestemd was om te functioneren als serviceresidentie.
Het Vredegerecht van het eerste kanton Namen heeft aan het Grondwettelijk Hof de prejudiciële vraag gesteld of er sprake is van een bevoegdheidsconflict, met name een conflict in de bevoegdheidsverdeling tussen de Federale Staat, de Gemeenschappen en de Gewesten. Meer bepaald rijst de vraag of de voormelde bepalingen van het Burgerlijk Wetboek – die volgens de mede-eigenaars een verbod impliceren om binnen een VME een serviceresidentie uit te baten – geen bevoegdheidsconflict doet ontstaan met het Waalse Gewest, dat exclusief bevoegd is voor het ouderenbeleid en de regelgeving inzake ouderenvoorzieningen en dat in de context van die regelgeving (en meer bepaald in artikel 334, 2°, c van het Waalse Wetboek van Sociale Actie en Gezondheid) uitgaat van het standpunt dat een VME wel een serviceresidentie kan uitbaten.
Beoordeling door het Grondwettelijk Hof
1. Geen verbod op uitbating van serviceresidenties binnen mede‑eigendom
Het Grondwettelijk Hof stelt vast dat de redenering, volgens welke het Burgerlijk Wetboek serviceresidenties in mede‑eigendom zou verbieden, berust op een verkeerde lezing van de wet.
Artikel 3.86, § 3 BW, dat het doel van de VME omschrijft als het behoud en het beheer van het gebouw, verhindert volgens het Hof niet dat dat beheer gebeurt in overeenstemming met de statutaire bestemming van het gebouw. Wanneer die bestemming een serviceresidentie is, houdt een correct beheer net in dat het gebouw ook effectief als serviceresidentie functioneert.
Het Hof lijkt daarbij te aanvaarden dat het begrip “beheer” in de zin van artikel 3.86, § 3 BW functioneel moet worden begrepen in het licht van de statutaire bestemming van het gebouw. Het gaat dus niet louter om het stellen van daden van beheer in de technische betekenis van het woord. Volgens het Hof betekent “beheer” dat een gebouw wordt beheerd overeenkomstig zijn statutaire bestemming. Als de statuten van de VME bepalen dat het om een serviceresidentie gaat, dan kan en moet het gebouw als serviceresidentie worden beheerd.
Ook artikel 3.85, § 4 BW wordt door het Hof genuanceerd. Die bepaling beoogt enkel te voorkomen dat mede‑eigenaars verplicht zouden worden hun privatieve kavel door een bepaalde beheerder, vaak de syndicus, te laten beheren waardoor hun vrije keuze van beheerder zou worden beperkt. Zij vormt geen algemeen verbod op collectieve dienstverlening of op samenwerking met een externe exploitant binnen de mede‑eigendom.
2. Geen bevoegdheidsconflict met de Waalse regelgeving
Sinds het decreet van 14 februari 2019 werd de definitie van een serviceresidentie in het Waalse Wetboek van Sociale Actie en Gezondheid uitgebreid. Serviceresidenties kunnen sindsdien twee vormen aannemen:
- ofwel een klassieke formule waarbij woningen worden verhuurd en aanvullende diensten, zoals maaltijden, hulp en permanentie, worden aangeboden,
- ofwel een formule waarbij de beheerder diensten collectief aanbiedt, zonder ook de woongelegenheden te verhuren.
De tweede formule sluit volgens het Hof perfect aan bij het stelsel van mede‑eigendom zoals geregeld in het Burgerlijk Wetboek in de door het Hof aangehouden interpretatie.
Het Grondwettelijk Hof bevestigt daarom dat er geen bevoegdheidsconflict bestaat tussen de federale regels inzake mede‑eigendom en de Waalse regelgeving inzake ouderenvoorzieningen.
Belang voor de praktijk
Met dit arrest brengt het Grondwettelijk Hof een opmerkelijke wending in de tot dusver gehanteerde opvatting over de wettelijke specialiteit van de VME.
Nu het Grondwettelijk Hof haar voornaamste conclusie in dit arrest afleidt uit haar interpretatie van bepalingen van het Burgerlijk Wetboek, los van de specifieke regionale regelgeving inzake huisvesting voor senioren, kan worden verwacht dat de impact van het arrest ook wijder zal reiken dan alleen de sector van de serviceresidenties.
Ook in andere sectoren, zoals vakantieparken en recreatieve domeinen of studentenresidenties in mede-eigendom, zou dit betekenen dat een VME rechtmatig kan instaan voor of deelnemen aan de organisatie en exploitatie van gemeenschappelijke voorzieningen, al dan niet via een externe exploitant, als haar statuten dat voorzien – wat tot nu toe door veel auteurs strijdig werd geacht met de traditionele lectuur van de betreffende wetsbepalingen.
