1. Versoepeling van de voorwaarden tot uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar
Sinds 2013 mag een rechtspersoon die activiteit van vastgoedmakelaar uitoefent de inschrijving bij het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (het “BIV”) vragen. Deze rechtspersoon wordt dan beschouwd als een beroepsbeoefenaar. Het doel was om de beperking van de burgerlijke aansprakelijkheid van vastgoedmakelaars op die manier mogelijk te maken en de krachten van meerdere vastgoedmakelaars te bundelen.
Onder druk van Europese regelgeving wordt met de nieuwe vastgoedmakelaarswet de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar als rechtspersoon versoepeld.
1.1 Rechtspersoon ingeschreven bij het BIV
De volgende wijzigingen werden doorgevoerd aan de voorwaarden om als rechtspersoon te worden ingeschreven bij het BIV:
- Voortaan mogen, naast natuurlijke personen, ook rechtspersonen lid zijn van het bestuursorgaan van de rechtspersoon, op voorwaarde dat de vaste vertegenwoordiger van de rechtspersoon-bestuurder zelf ook ingeschreven is bij het BIV.
- Niet alle leden van het bestuursorgaan van de rechtspersoon moeten ingeschreven zijn bij het BIV, de meerderheid van de leden van het bestuursorgaan volstaat. Enkel die leden van het bestuursorgaan die ingeschreven zijn bij het BIV mogen (i) activiteiten van vastgoedmakelaar uitoefenen, of (ii) de rechtspersoon vertegenwoordigen in het kader van activiteiten van vastgoedmakelaar.
Leden van het bestuursorgaan die zelf geen BIV-nummer hebben kunnen bijgevolg geen activiteiten van vastgoedmakelaar uitoefenen noch de rechtspersoon vertegenwoordigen in het kader van die activiteiten.
- De voorwaarde dat het kapitaal of de stemrechten voor minstens 60% in handen van een beroepsbeoefenaar is, werd geschrapt.
- Het doel van de rechtspersoon moet de uitoefening van de beroepsactiviteit als vastgoedmakelaar omvatten, maar mag ruimer zijn, voor zover het doel niet in strijd is met de uitoefening van het beroep als vastgoedmakelaar.
1.2 Natuurlijke persoon ingeschreven bij het BIV
Bovendien is het mogelijk om de activiteiten van een vastgoedmakelaar uit te oefenen als rechtspersoon zonder dat deze rechtspersoon zelf is ingeschreven bij het BIV. In dat geval moet minstens één van de leden van het bestuursorgaan of de werkende vennoten (in het geval van een rechtspersoon-bestuurder, de vaste vertegenwoordiger) ingeschreven zijn bij het BIV. Dit maakt het mogelijk minstens één persoon verantwoordelijk te stellen voor de naleving van de tuchtregels.
Alle leden van het bestuursorgaan en werkende vennoten zijn volledig burgerlijk aansprakelijk voor de uitoefening van activiteiten van vastgoedmakelaar in het kader van de rechtspersoon.
2. Toegang tot het beroep van vastgoedmakelaar op basis van relevante beroepservaring
De nieuwe vastgoedmakelaarswet biedt een alternatieve mogelijkheid om te worden ingeschreven bij het BIV, naast de klassieke route van het behalen van een diploma en het succesvol afronden van een stage.
Voortaan kan een natuurlijke persoon een inschrijving vragen op het tableau van titularissen op basis van relevante beroepservaring. Dit opent de deur voor andere beroepen die vastgoedmakelaarsactiviteiten uitoefenen, zoals bijvoorbeeld een commercieel bediende in een vastgoedkantoor of de beoefenaar van een intellectueel beroep. Het is nog onduidelijk welke andere professionele ervaringen als relevant zouden worden beschouwd door het BIV.
De relevante beroepservaring houdt in dat de kandidaat een relevante beroepservaring van ten minste zes jaar in de tien jaar voorafgaand aan de aanvraag tot inschrijving heeft verworven. Die relevante beroepservaring is dus gelijkwaardig aan de tijdens de stage verworven kennis.
Deze relevante beroepservaring geeft de kandidaat toegang tot het afleggen van de bekwaamheidsproef, die identiek is aan de bekwaamheidsproef die stagiairs moeten afleggen. Slaagt de kandidaat in de bekwaamheidsproef, dan wordt hij ingeschreven op het tableau van titularissen.
Als de kandidaat niet slaagt voor de bekwaamheidsproef, krijgt hij een tweede kans. Als hij opnieuw niet slaagt bij de herkansing, kan hij de bekwaamheidsproef pas ten vroegste drie jaar na de laatste uitslag opnieuw afleggen ofwel het diploma behalen en de stage voltooien.
3. Verbod om het beroep van vastgoedmakelaar uit te oefenen
De wet introduceert een nieuwe regel die een persoon die geschorst of geschrapt is, verbiedt om het beroep van vastgoedmakelaar verder uit te oefenen, zelfs als werknemer. Dit verbod geldt zolang de sanctie loopt. De geschorste of geschrapte vastgoedmakelaar kan wel een eerherstel vragen.
Deze wijziging moet voorkomen dat een geschorste of geschrapte vastgoedmakelaar zijn werkzaamheden als werknemer blijft uitoefenen onder toezicht van een zelfstandige, die een stroman kan zijn.
