Brussel implementeert algemeen wintermoratorium en verstrengt regels voor uithuiszettingen

1. Winterstop

Net zoals in het zuidelijke deel van ons land geldt nu ook in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest een algemeen verbod op uithuiszettingen tijdens de wintermaanden. Met dit initiatief beoogt het Brussels Gewest situaties van dakloosheid te vermijden tijdens de meest risicovolle periode van het jaar.

Voortaan zijn uithuiszettingen tijdens de periode van 1 november en 15 maart van het jaar daarop verboden, ongeacht de oorzaak ervan.

De Ordonnantie voorziet vier uitzonderingen, waarbij de verhuurder, mits een bijzondere motivering, een afwijking kan vragen op het verbod op uithuiszettingen:

• wanneer de huurder een andere woonoplossing heeft gevonden of de huurder de woning heeft verlaten;
• wanneer de woning een gevaar vormt voor de bewoners op vlak van veiligheid of gezondheid;
• wanneer het gedrag van de huurder een gevaarlijke toestand veroorzaakt die de bewoning onmogelijk maakt;
• wanneer de eigenaar de woning persoonlijk moet betrekken wegens overmacht.

Verhuurders (met uitzondering van openbare vastgoedbeheerders en SVK’s) die geen huurgelden ontvangen gedurende de periode waarbinnen het verbod op uithuiszettingen geldt, hebben  recht op een bewonersvergoeding dat wordt uitbetaald door het Gewestelijk Begrotingsfonds voor Solidariteit. Hiervoor zal de verhuurder een procedure moeten opstarten, waarbij de rechter de hoogte van de bewonersvergoeding bepaalt. Deze vergoeding is meestal gelijk aan de huurprijs, tenzij er volgens de rechter gerechtvaardigde redenen zijn om een vergoeding toe te kennen die lager is dan de huurprijs, bijvoorbeeld wanneer de huurprijs reeds buitensporig hoog is of de woning in een ongezonde staat is.

 

2. Strengere regels procedure uithuiszetting

De procedure voor uithuiszettingen zoals vervat in het Gerechtelijk Wetboek wordt overgebracht naar de Brusselse Huisvestingscode en de regels worden aangescherpt ten aanzien van de verhuurder.

De regels inzake uithuiszettingen hebben betrekking op woninghuurovereenkomsten, maar ook handelshuurovereenkomsten die betrekking hebben op een pand dat ook deels wordt bewoond door de huurder.

• Voorafgaande ingebrekestelling

Voortaan dient elke gerechtelijke invordering van huurachterstallen of vordering tot uithuiszetting voorafgegaan te worden door een schriftelijke ingebrekestelling, minstens een maand voorafgaand aan de procedure. In die ingebrekestelling dient de verhuurder enkele verplichte vermeldingen opnemen, met name:

1. een afrekening van de verschuldigde huur, schadevergoeding en interesten;
2. de vermelding dat indien er geen reactie volgt binnen de vooropgestelde termijn, de verhuurder de zaak aan de rechter kan voorleggen;
3. indien de invordering wordt uitgevoerd door een advocaat of deurwaarder de vermelding in een apart lid, vetgedrukt en ander lettertype: “deze brief betreft een minnelijke invordering en beoogt een gerechtelijke invordering te vermijden (dading voor de rechtbank of beslag)”

Miskent de verhuurder deze verplichting, dan kan het verzoekschrift of dagvaarding die de procedure tot invordering of uithuiszetting inleidt, nietig worden verklaard.

• Verzoekschrift

De verhuurder wordt gestimuleerd om de procedure tot invordering of uithuiszetting op te starten middels een verzoekschrift in plaats van een dagvaarding. Als de verhuurder er toch voor kiest om een procedure op te starten via een dagvaarding, dan blijft de procedure geldig ingeleid, maar draagt hij zelf de kosten van de dagvaarding, ongeacht de uitkomst van het geschil, tenzij de wet het gebruik van een dagvaarding verplicht of wanneer de verweerder niet ingeschreven staat in het bevolkingsregister.

• Verschijningstermijn

In het kader van een uithuiszetting, worden een aantal wettelijke termijnen verlengd:

1. de verschijningstermijn bij een verzoek tot uithuiszetting wordt opgetrokken van 8 naar 40 dagen, dit om het OCMW, die standaard in kennis wordt gebracht van de procedure, toe te laten oplossingen voor te stellen om de huurachterstand te beperken;
2. de termijn tussen de kennisgeving van de uithuiszetting door de gerechtsdeurwaarder en eigenlijke uithuiszetting wordt opgetrokken van 5 naar 15 dagen.

 

• Evenredigheidscriterium

In het kader van een uithuiszettingsprocedure zal de rechter de uithuiszetting toetsen aan het evenredigheidscriterium. Dit betekent dat de ontbinding van de huurovereenkomst alleen zal worden overwogen als de schuld niet binnen een redelijke termijn kan worden afgelost, rekening houdend met de situatie van beide partijen, of als de ontbinding evenredig is gezien de tekortkomingen van de schuldenaar.