1. Moratoire hivernal
Comme dans le sud de notre pays, une interdiction générale des expulsions pendant les mois d’hiver est désormais en vigueur dans la Région de Bruxelles-Capitale. Avec cette initiative, la Région bruxelloise vise à éviter les situations de sans-abrisme pendant la période la plus risquée de l’année.
Désormais, les expulsions sont interdites pendant la période allant du 1er novembre au 15 mars de l’année suivante, quelle qu’en soit la cause.
L’Ordonnance prévoit quatre exceptions, où le propriétaire, sous réserve d’une justification spéciale, peut demander une dérogation à l’interdiction des expulsions:
- lorsque le locataire a trouvé une autre solution de logement ou qu’il a quitté le logement;
- lorsque le logement présente un risque pour la santé ou la sécurité des résidents;
- lorsque le comportement du locataire entraîne une situation dangereuse qui rend l’habitation impossible;
- lorsque le propriétaire doit occuper personnellement le bien en raison d’un cas de force majeure.
Les propriétaires-bailleurs (à l’exception des opérateurs immobiliers publics et les AIS) qui ne perçoivent pas de loyers pendant la période d’interdiction des expulsions auront droit à une indemnité d’occupation versée par le Fonds budgétaire régional de solidarité. Pour ce faire, le bailleur devra engager une procédure au cours de laquelle le tribunal déterminera le montant de l’indemnité d’occupation. Cette indemnité est généralement égale au loyer, sauf si, selon le tribunal, il existe des raisons justifiées d’accorder une indemnité inférieure au loyer, par exemple lorsque le loyer est déjà excessif ou que le bien est dans un état insalubre.
2. Règles plus strictes en matière de procédure d’expulsion
La procédure d’expulsion prévue par le Code judiciaire est transférée dans le Code bruxellois du logement et les règles sont renforcées à l’égard du bailleur.
Les règles relatives aux expulsions couvrent les baux d’habitation, mais aussi les baux commerciaux portant sur des locaux qui sont également occupés en partie par le locataire.
- Mise en demeure préalable
Désormais, tout recouvrement judiciaire des arriérés de loyer ou toute demande d’expulsion doit être précédé d’une mise en demeure écrite au moins un mois avant la procédure. Dans cette mise en demeure, le bailleur doit inclure certaines informations obligatoires, notamment:
- un relevé des montants réclamé, en ce compris les loyers dus, les dommages-intérêts et les intérêts moratoires;
- la mention que, en l’absence de réponse dans le délai imparti, le bailleur peut saisir le juge de paix;
- si le recouvrement est effectué par un avocat ou un huissier de justice, la mention dans un alinéa séparé, en caractères gras et dans une autre type de caractère: «Cette lettre concerne un recouvrement amiable et vise à éviter le recouvrement judiciaire (assignation au tribunal ou saisie).»
Si le bailleur ne remplit pas cette obligation, la requête ou la citation à l’origine de la procédure de recouvrement ou d’expulsion peut être déclaré nul.
- Requête
Le bailleur est encouragé à engager une procédure de recouvrement ou d’expulsion par le biais d’une requête plutôt que d’une citation. Si le bailleur choisit quand même d’engager la procédure par citation, la procédure continuera d’être valablement engagée, mais il supportera lui-même les frais de citation, quelle que soit l’issue du litige, sauf si la loi impose le recours à une citation ou si le défendeur n’est pas inscrit au registre de la population.
- Délai de comparution
Dans le cadre d’une expulsion, un certain nombre de délais légaux sont prolongés:
- le délai de comparution pour une demande d’expulsion passe de 8 à 40 jours, afin de permettre au CPAS, qui est informé de la procédure par défaut, de proposer des solutions pour réduire les arriérés de loyer;
- le délai entre la notification de l’expulsion par l’huissier de justice et l’expulsion effective passe de 5 à 15 jours.
- Critère de proportionnalité
Dans le cadre d’une procédure d’expulsion, le tribunal vérifiera l’expulsion au regard du critère de proportionnalité. Cela signifie que la résolution du bail ne sera envisagée que si la créance ne peut être apurée dans un délai raisonnable, compte tenu de la situation des deux parties, ou si la résolution est proportionnée aux manquements du débiteur.
