Extension du champ d’application aux emphytéoses de courte durée
Le champ d’application de la loi fédérale sur le bail à ferme était limité au bail de biens immobiliers utilisés dans le cadre de l’exploitation agricole du preneur et à l’occupation de ces biens au moyen de la constitution d’usufruit entre vifs par la volonté de l’homme et pour une durée déterminée. Le décret flamand sur le bail à ferme s’applique également si ces biens sont mis en service par l’établissement d’une emphytéose d’une durée inférieure à 27 ans.
Un bail à ferme écrit devient obligatoire
La loi fédérale sur le bail à ferme prévoyait déjà l’obligation de mettre le contrat de bail à ferme par écrit. Toutefois, aucune sanction n’était prévue en cas de non-respect de cette obligation. Le décret flamand sur le bail à ferme introduit désormais la possibilité de saisir le tribunal si une partie refuse de rédiger un contrat de bail à ferme. En outre, le décret prévoit un mécanisme de sanction pour la partie qui refuse de coopérer. Si le bailleur refuse et qu’il est fait droit à la demande du preneur, le bail est renouvelé au profit du preneur (pour autant que cela figurait dans la mise en demeure). Si le preneur ne coopère pas, le bailleur peut demander la résolution du contrat (pour autant que cela figurait dans la mise en demeure). Enfin, le décret énumère un certain nombre d’éléments qui doivent au moins figurer dans le contrat écrit.
Contrat de bail à ferme avec un « petit propriétaire »
En ce qui concerne la durée du bail, le principe est qu’il est conclu pour au moins 9 ans. Si aucun préavis n’est donné dans les conditions légales, lorsque la période d’utilisation prend fin, le bail est prolongé de plein droit par périodes successives de 9 ans, même si la première période d’utilisation a excédé 9 ans.
Le décret flamand sur le bail à ferme permet aux propriétaires de petites terres de louer des terres de manière ponctuelle pour une durée fixe de 9 ans ou plus, si un certain nombre de conditions sont remplies. Cela signifie que le contrat prend fin de plein droit à la fin de cette période unique et n’est donc pas prolongé. Un « petit propriétaire » est défini comme une personne physique qui, au moment de la conclusion du contrat, est titulaire d’un droit réel sur une ou plusieurs terres cultivées non encore louées dont la superficie collective ne dépasse pas 1,5 hectare. Le contrat de bail à ferme doit être conclu par écrit.
Extension des possibilités de résiliation en vue de boisement ou de production de nature
En vertu de la loi fédérale sur le bail à ferme, il était déjà possible pour une administration publique ou une personne morale de droit public de résilier un bail à ferme en vue de boisement ou de production de nature dans le cadre d’une résiliation à des fins d’intérêt général et ce, à l’expiration de chaque période de bail. Le décret flamand sur le bail à ferme introduit désormais deux possibilités de résiliation pour le bailleur, spécifiquement en vue de boisement ou de production de nature. Ces options de résiliation permettent de résilier le bail à ferme à tout moment.
La première option de résiliation peut également être utilisée par les particuliers, mais elle est limitée aux terrains situés dans les « zones vertes ». La seconde option de résiliation n’est ouverte qu’aux communes, mais s’applique à toutes les zones. Le décret fixe un certain nombre de conditions pour chacune des options de résiliation.
Le délai de préavis est d’au moins 3 mois et est prolongé, le cas échéant, pour enlever les récoltes.
Toutefois, ces possibilités de résiliation sont soumises au « test de viabilité » (« leefbaarheidstoets”). Cela signifie que le tribunal peut limiter la validation de la résiliation à certaines parcelles ou à une superficie donnée, voir la refuser, si la viabilité de l’exploitation existante du preneur est gravement altérée. Dans un certain nombre de cas, énumérés dans le décret, il existe une présomption irréfragable que la viabilité est gravement compromise.
Possibilité de résiliation supplémentaire pour le bailleur après 18 ans
Le décret flamand sur le bail à ferme prévoit également une option de résiliation supplémentaire pour le bailleur après une période de 18 ans, lui permettant d’aliéner tout ou partie du bien loué. Toutefois, cette possibilité de résiliation doit être explicitement incluse dans le contrat de bail à ferme écrit. Plus précisément, la résiliation pour aliénation peut être notifiée à partir de la deuxième période de bail et pour la fin de cette période. Toutefois, si la première période de bail a une durée d’au moins 18 ans, le contrat peut déjà être résilié à la fin de la première période de bail. Le bailleur peut également résilier le contrat pour aliénation à la fin de chaque période subséquente de neuf ans. Le délai de préavis est de 2 ans au minimum et de 4 ans au maximum. A défaut de préavis, il y a tacite reconduction pour 9 ans.
Résiliation d’un contrat de bail à ferme avec un preneur retraité
La loi fédérale sur le bail à ferme permettait déjà au bailleur de résilier le contrat de bail à ferme avec un preneur retraité sans successeur. Pour ce faire, le bailleur doit avoir l’intention d’exploiter lui-même le bien loué ou de transférer l’exploitation à un ou plusieurs membres de la famille prévus par la loi ou à une exploitation agricole viable. Cependant, la condition que le preneur bénéficie d’une pension de retraite ou de survie constituait un obstacle. En effet, le propriétaire ne pouvait pas savoir si le preneur bénéficiait effectivement d’une pension.
Le décret flamand sur le bail à ferme introduit donc une présomption réfragable en ce qui concerne la perception d’une pension à partir de l’âge légal de la retraite. La charge de la preuve est donc inversée. À partir du moment où le preneur a atteint l’âge légal de la retraite, le bailleur peut lui demander s’il bénéficie d’une pension de retraite ou de survie. Si, dans les 60 jours de cette demande, le preneur n’a pas prouvé qu’il est toujours en activité et qu’il ne bénéficie pas d’une pension de retraite ou de survie, ou si, le cas échéant, il ne désigne pas un ou plusieurs membres privilégiés de sa famille pour poursuivre l’exploitation, il sera réputé bénéficier d’une pension de retraite ou de survie, à condition que cette exigence soit également expressément mentionnée dans la demande au preneur.
Le successeur désigné par le preneur retraité doit poursuivre l’exploitation dans l’année qui suit sa désignation. Si ce n’est pas le cas, le bailleur peut encore résilier le contrat. Toutefois, le tribunal peut encore invalider la résiliation dans des circonstances particulières.
Le délai de préavis est d’un an au minimum et de 4 ans au maximum.
L’acheteur sûr (“de veilige koper”)
Le décret flamand sur le bail à ferme prévoit également que, lors de la vente du bien loué, le preneur dispose d’un droit de préemption pour lui-même ou pour un ou plusieurs membres privilégiés de sa famille qui participent effectivement à l’exploitation de ce bien.
Une nouveauté est l’introduction du concept « acheteur sûr » (“de veilige koper”). Il s’agit d’un acheteur-personne physique qui, dans le contrat de vente-achat (ou au moment de l’attribution en cas de vente publique physique ou de vente dématérialisée), déclare par écrit au preneur que celui-ci peut continuer à louer aux mêmes conditions pendant 18 ans. Lorsque le bien loué est vendu à un acheteur sûr, le preneur ne peut plus transférer son droit de préemption à un tiers. Dans ce cas, le preneur obtient un renouvellement du bail.
Nouvelles exceptions au droit de préemption du preneur
Le décret flamand sur le bail à ferme ajoute un certain nombre de cas où le preneur n’a pas de droit de préemption.
- Le preneur perd son droit de préemption en cas de vente à un bailleur public en vue de boisement ou d’intégration dans un plan de gestion de la nature dans un délai de 3 ans. Il existe toutefois une exception si la viabilité de l’exploitation agricole du preneur est gravement altérée par la non-jouissance du droit de préemption.
- Le preneur n’a plus de droit de préemption s’il a atteint l’âge de la retraite et bénéficie d’une pension de retraite ou de survie. Pour pouvoir encore prétendre au droit de préemption, il doit prouver, dans les 2 mois suivant la demande de l’officier instrumentant, qu’il est toujours en activité et qu’il ne bénéficie pas d’une pension de retraite ou de survie, ou qu’il a désigné un ou plusieurs membres privilégiés de sa famille susceptibles de poursuivre son exploitation.
Droit à l’information du bailleur
Le preneur ne peut pas sous-louer le bien loué ou céder son bail à ferme à d’autres personnes sans l’accord écrit du bailleur. Le décret flamand sur le bail à ferme énumère un certain nombre d’éléments qui doivent figurer dans la demande d’autorisation de cession de bail ou de sous-location sous peine de nullité.
Enfin, le décret flamand sur le bail à ferme donne au bailleur le droit de demander certaines informations au preneur. Plus précisément, il peut demander au preneur de lui indiquer, dans un délai de 2 mois, qui exploite ou a exploité le bien loué à un moment donné ou au cours d’une période donnée pendant une période maximale de 5 ans précédant la notification. S’il ne s’agit pas du preneur lui-même, le preneur doit informer le bailleur de la nature du droit d’utilisation du tiers qui exploite le bien loué.
Toutefois, la demande du bailleur ne peut porter sur une exploitation antérieure à la date d’entrée en vigueur du décret flamand sur le bail à ferme.
Un guichet numérique sera mis au point pour que les propriétaires puissent facilement trouver des informations sur l’identité de la personne qui cultive leur propriété. Cela permettra au bailleur de mieux cibler sa demande d’informations.
Entrée en vigueur
Le décret flamand sur le bail à ferme est entré en vigueur le 1er novembre 2023 et s’applique tant aux nouveaux contrats qu’aux contrats déjà conclus avant cette date et non résiliés.
Pour toute question concernant cette nouvelle réglementation flamande, vous pouvez toujours contacter notre équipe d’experts immobiliers.
