Répartition de l’entretien et des réparations si rien n’a été prévu dans le bail
En principe, le locataire est responsable du petit entretien du bien loué rendu nécessaire par son usage, des dommages causés par son fait (article 1735 ancien code civil) et des réparations locatives (article 1754 ancien code civil). Cette dernière catégorie concerne les réparations mineures de dommages limités, soupçonnés d’être le résultat d’une faute ou d’une négligence du locataire, par exemple lorsqu’il a fait un mauvais usage du bien loué ou qu’il ne l’a pas entretenu correctement. Selon la loi, c’est l’usage local qui détermine si une réparation constitue une réparation de bail. En outre, la loi donne quelques exemples (archaïques), tels que les réparations des cheminées, des plaques de foyer, des moulures, des manteaux de cheminée, des portes, des cadres de fenêtres et des pierres et carreaux de sol des pièces lorsque seuls certains sont cassés.
D’autre part, le bailleur est tenu de délivrer le bien loué en bon état d’entretien à tous égards (article 1720[1] ancien code civil). En outre, il doit conserver le bien dans un état tel qu’il puisse continuer à servir à l’usage pour lequel il a été loué dans le bail (article 1719, 2° ancien code civil). Il doit effectuer toutes les réparations nécessaires pendant la période de location, sauf celles qui sont à la charge du locataire (article 1720, deuxième alinéa ancien Code civil). L’entretien et les réparations aux frais du propriétaire constituent donc la catégorie résiduelle. En outre, le propriétaire est responsable des réparations locatives dues à la vétusté, à l’usure ou à la force majeure (article 1755 ancien Code civil).
Dans une location de droit commun, il est possible de s’écarter de cette répartition en faveur du bailleur. C’est pourquoi, en pratique, notamment dans un contexte B2B, en ce qui concerne les réparations, il est fréquemment fait référence aux dispositions relatives à l’usufruit, et plus particulièrement aux articles 605-606 anciens du Code civil, qui entraînent alors une répartition plus favorable pour le bailleur.
Distinction de l’obligation d’entretien et de réparation de l’usufruitier et du nu-propriétaire dans l’ancien Code civil
Dans l’ancien Code civil, les articles 605 et 606 réglementaient la répartition des réparations en cas d’usufruit. L’usufruitier était responsable des réparations d’entretien, tandis que le nu-propriétaire était responsable des grosses réparations. Par la suite, une liste exhaustive des grosses réparations a été dressée :
- réparations des murs porteurs et des voûtes;
- rénovation des poutres et des toits entiers; et
- rénovation des remblais et de l’ensemble des murs de soutènement et d’étanchéité.
Les grosses réparations causées par le manquement de l’usufruitier à effectuer des réparations d’entretien depuis le début de l’usufruit étaient supportées par l’usufruitier.
Cependant, avec l’évolution des techniques de construction, l’énumération des réparations brutes est rapidement devenue obsolète, ce qui entraîne beaucoup d’incertitudes. En 1970, par exemple, la Cour de cassation a jugé que l’article 606 de l’ancien Code civil devait faire l’objet d’une interprétation évolutive afin que les nouveaux éléments structurels contemporains puissent également être pris en compte. Le tribunal a défini les réparations brutes comme « des travaux importants de rénovation et de transformation ayant pour but la solidité générale et la conservation de l’ensemble de l’immeuble et qui constituent réellement une exception dans l’existence même du bien et dont le coût est normalement prélevé sur le capital. ».[1]
Les réparations d’entretien, supportées par l’usufruitier, constituaient donc la catégorie résiduelle sous l’ancien droit. En revanche, comme indiqué ci-dessus, dans le droit de location, il s’agit de l’entretien et des réparations aux frais du bailleur. Par conséquent, le bailleur est responsable de plus que des grosses réparations, dans la mesure où cela n’est pas limité dans le bail lui-même. Par conséquent, de nombreux baux B2B qui ne tombent pas sous le coup de la législation protectrice stipulent que le propriétaire n’est responsable que des grosses réparations au sens des articles 605 et 606 de l’ancien Code civil et le locataire de toutes les autres réparations.
Distinction de l’obligation d’entretien et de réparation de l’usufruitier et du nu-propriétaire dans le nouveau Code civil
Pour éviter de rendre les énumérations obsolètes, le nouveau droit des biens utilise plutôt des catégories ouvertes. Cela a des implications importantes.
Les grosses réparations sont décrites de manière ouverte dans l’article 3.154. Il s’agit des réparations qui concernent la structure du bien ou ses composants inhérents ou dont le coût dépasse manifestement les fruits du bien. Le nu-propriétaire doit effectuer ces réparations après avoir consulté l’usufruitier, qui ne peut prétendre à un droit d’usage. Une exception à cette règle a été prévue :
- les grosses réparations relatives aux structures et aux plantations effectuées par l’usufruitier lui-même ; et
- les réparations qui sont uniquement imputables à l’usufruitier.
Comme une énumération des réparations brutes a été omise dans la nouvelle loi sur la propriété, l’entretien et les réparations ne constituent plus la catégorie résiduelle pour l’usufruitier. Il ne doit même plus se contenter d’accomplir tous les actes d’entretien. Selon l’article 3.153, l’usufruitier est uniquement tenu d’effectuer les réparations d’entretien du bien qui sont nécessaires, à court ou à long terme, pour préserver la valeur du bien, sous réserve de l’usure normale, de l’âge ou de la force majeure.
La nouvelle définition, plus moderne, de l’obligation de réparation de l’usufruitier et du nu-propriétaire a brouillé la distinction avec la répartition de l’entretien et des réparations en cas de location – sauf si les parties incluent des ajouts ou des précisions spécifiques dans leur contrat.
La répartition la plus adaptée pour votre contrat de location
Comme déjà mentionné, dans un bail de droit commun, surtout dans un contexte B2B, il est possible de déterminer contractuellement les travaux d’entretien et de réparation eux-mêmes.
Si vous souhaitez limiter la charge d’entretien et de réparation du bailleur aux grosses réparations au sens de l’article 606 ancien du Code civil, il ne suffit pas de se référer désormais à l’article 3.154, §1 du Code civil. Pour obtenir la même répartition, pensez à exclure les travaux de réparation dont le coût dépasse manifestement les fruits de la propriété.
Bien entendu, il est également possible de réduire davantage les travaux d’entretien et de réparation aux frais du propriétaire. Au lieu de vous référer à l’article 3.154, § 1 du Code civil, vous pouvez, par exemple, énumérer vous-même de manière exhaustive les réparations qu’il doit prendre en charge, comme les réparations du toit, des murs et des fondations. Ainsi, son obligation de réparation ne s’étend pas à l’ensemble de la structure du bâtiment et à tous ses composants inhérents.
Par ailleurs, l’entretien et les réparations dus à la vétusté, à l’usure ou à la force majeure peuvent être mis à la charge du locataire.
Il convient de noter que ces dérogations au droit commun de la location sont interprétées de manière restrictive, en faveur du locataire. Lorsqu’on s’écarte du droit commun, il est donc conseillé de décrire avec précision les réparations dont le locataire est responsable et dans quelle mesure.
En revanche, si vous souhaitez que votre bail soit le plus convivial possible pour les locataires, il est préférable de rendre le droit commun de la location applicable et d’ajouter éventuellement quelques clauses favorables aux locataires. Cela permet d’énumérer les réparations du bail de manière exhaustive, offrant ainsi une plus grande sécurité juridique.
[1] Cass. 22 janvier 1970, RW 1969-70, (1535) 1539.
