1. Een verruiming van het toepassingsgebied
Het Koninklijk Besluit van 28 september 2023 betreffende het gebruik bepaalde bedingen in de vastgoedbemiddelingsovereenkomsten gesloten tussen ondernemingen en consumenten (afgekort ‘KB Bemiddelingsopdrachten’) is, zoals de naam doet vermoeden, enkel van toepassing op overeenkomsten gesloten met consumenten. Ondernemingen kunnen zich met andere woorden niet beroepen op de inhoud van dit KB bij het verschaffen van een bemiddelingsopdracht aan een andere onderneming.
In tegenstelling tot het KB Freya, is het nieuwe KB niet louter van toepassing op vastgoedmakelaars erkend door het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (‘BIV’), maar op iedere onderneming die beroepsmatig aan bemiddeling van vastgoed doet, zoals architecten en landmeter-experten. Notarissen daarentegen worden expliciet uitgesloten van het toepassingsgebied omdat die over een eigen regelgeving beschikken. Het doel van de wetgever is om een level playing field te garanderen tussen iedere economische actor die in de praktijk aan bemiddeling inzake onroerende goederen doet.
2.Welke wijzigingen?
Ten eerste werd de termijn verlengd waarbinnen de consument de bemiddelingsovereenkomst kan herroepen. Voortaan heeft de consument 14 dagen in plaats van 7 dagen om zijn herroepingsrecht uit te oefenen, ongeacht waar de overeenkomst wordt gesloten.
Er geldt evenwel één uitzondering op deze regel. De consument verliest zijn herroepingsrecht indien volgende voorwaarden cumulatief vervuld zijn:
- De consument geeft zijn uitdrukkelijke toestemming voor de onmiddellijke uitvoering van de overeenkomst;
- De consument erkent uitdrukkelijk dat hij zijn herroepingsrecht verliest in geval van volledige uitvoering van de overeenkomst tijdens de herroepingstermijn, wat impliceert dat er tijdens de herroepingstermijn al een valabele kandidaat is gevonden.
Ten tweede voorzag het KB Freya in een verplichte vermelding van de datum en het precieze adres (gemeente, straat én huisnummer) van de plaats waar de bemiddelingsovereenkomst wordt gesloten. De vereiste dat de consument dit met de hand dient te schrijven, wordt evenwel weggelaten op voorwaarde dat het geen voorgedrukt standaardbeding betreft.
Ook dient de bemiddelingsopdracht niet het voorwerp uitmaken van een handgeschreven overeenkomst. Gelet op de digitalisering volstaat het dat de overeenkomst voortaan op een duurzame drager wordt opgemaakt.
Ten derde bevat het nieuwe KB een aantal aanvullingen (eerder dan wijzigingen) wat betreft de duur van de overeenkomst. Vermits dit een essentieel gegeven is van de overeenkomst, moet duidelijk aangegeven worden of de bemiddelingsovereenkomst van bepaalde dan wel onbepaalde duur is.
Voor overeenkomsten van bepaalde duur is het van belang dat de consument weet hoelang hij gebonden is door de overeenkomst en de duur aldus uitdrukkelijk vermeld wordt. Voor overeenkomsten van onbepaalde duur voorziet het nieuwe KB een maximale opzegtermijn van 2 maanden, terwijl het KB Freya hieromtrent niets bepaalde.
Indien overeenkomsten van bepaalde duur echter stilzwijgend werden verlengd of vernieuwd, bedraagt de opzegtermijn om de overeenkomst op te zeggen:
- maximaal 1 maand voor overeenkomsten met een oorspronkelijke bepaalde duur van minder dan of gelijk aan 3 maanden;
- maximaal 2 maanden voor overeenkomsten met een oorspronkelijke bepaalde duur van meer dan 3 maanden.
Het KB Freya maakte deze opsplitsing daarentegen niet en voorzag een opzegtermijn van maximaal 1 maand in alle gevallen van stilzwijgende verlenging of vernieuwing.
Ten vierde wijzigt het nieuwe KB ook de maximale opzegvergoeding. Terwijl het KB Freya voorzag in een maximale opzegvergoeding van 50% van de overeengekomen commissie van de vastgoedmakelaar, ongeacht het tijdstip van de opzegging, bepaalt het nieuwe KB dat deze vergoeding:
- maximaal 50% van het tarief van de onderneming bedraagt in geval van opzegging gedurende de eerste 3 maanden na de sluiting van de overeenkomst;
- maximaal 25% van het tarief van de onderneming bedraagt in geval van opzegging na deze eerste 3 maanden na sluiting van de overeenkomst.
In beide gevallen zal deze opzegvergoeding slechts verschuldigd zijn indien het onroerend goed niet wordt verkocht of verhuurd binnen de 6 maanden na de opzegging door de consument.
Ten vijfde is de onderneming die belast is met de bemiddelingsopdracht vanaf 1 februari 2024 verplicht om een lijst met vereiste attesten als bijlage aan de bemiddelingsovereenkomst toe te voegen.
Aangezien de verkoop of verhuur van vastgoed tegenwoordig gepaard gaat met het verplicht voorleggen van een heleboel attesten – denk maar aan EPC-attest, keuringsattesten, een attest inzake bodemverontreiniging, asbestattest enzovoort – meende de wetgever dat het aan de onderneming behoorde om hierover te waken.
De consument beschikt wel nog steeds over de keuzevrijheid om de attesten zelf op te vragen en moet over deze mogelijkheid ook behoorlijk geïnformeerd worden door de onderneming.
Indien de onderneming de mogelijkheid biedt om deze attesten op te vragen, dan is de uitdrukkelijke toestemming van de consument per attest vereist. De onderneming moet vervolgens ook duidelijk aangeven of de dienst van het opvragen van die attesten al dan niet inbegrepen is in het overeengekomen tarief voor de bemiddelingsopdracht of afzonderlijk zal aangerekend worden aan de consument.
Hoewel de gevraagde kost dient overeen te stemmen met de werkelijke kost voor het attest, laat de wetgever in het nieuwe KB toch toe dat de onderneming voor de dienst van het opvragen van het attest een bijkomende kost aanrekent. Deze bijkomende kost moet overeenstemmen met de moeite verricht door de onderneming en mag geen verdoken bijkomend tarief betreffen. De bewijslast zal steeds bij de onderneming rusten. In het KB Freya werd hieromtrent niets vermeld.
3. Slot
Het is duidelijk dat het nieuwe KB heel wat subtiele en minder subtiele wijzigingen doorvoert voor vastgoedbemiddelingsovereenkomsten.
Het valt nogmaals te onderstrepen dat een consument deze bedingen niet alleen zal kunnen afdwingen ten aanzien van vastgoedmakelaars, maar ook ten aanzien van andere ondernemingen die zich beroepsmatig bezighouden met de bemiddeling van vastgoed.
Zijn uw bemiddelingsovereenkomsten met consumenten reeds aangepast aan deze nieuwe regelgeving? Contacteer Monard Law
