1. Définition
La location conventionnée, telle que définie dans le Code flamand du logement, fait référence à la location d’un logement développé par un initiateur privé ou une société de logement (les anciennes sociétés immobilières de logements sociaux (SISP) et les agences immobilières sociales (AIS)) à un groupe cible défini de ménages et de célibataires nécessitant un logement, à un loyer du marché réduit. Le groupe cible doit remplir une condition de revenus et une condition de propriété (ne pas être propriétaire d’un logement ou d’un terrain). Sur la base d’une attestation délivrée par l’agence Wonen In Vlaanderen, ils peuvent prétendre à la location d’un logement conventionné.
Les initiateurs privés peuvent choisir de louer le logement locatif conventionné directement à un locataire conventionné ou de louer le logement locatif conventionné, pour une durée maximale de 27 ans, à une société de logement ou à un organisme de location conventionné (par exemple une commune, un CPAS, une ASBL ou une établissement d’utilité publique), qui sous-louera ensuite le logement à un locataire conventionné pour une durée de 9 ans sur la base d’un contrat de location type établi par le Gouvernement flamand.
2. Subventions pour des projets mixtes
Pour stimuler la location conventionnée de logements, le Gouvernement flamand accorde des subventions pour la réalisation et/ou la reconstruction (partielle) et/ou la rénovation (complète) de projets situés en Région flamande et/ou la construction ou l’adaptation de l’infrastructure du logement.
Les initiateurs privés et les sociétés de logement peuvent bénéficier des subventions pour réaliser des projets de logements mixtes composés de logements sociaux et de logements locatifs conventionnés.
À cette fin, les conditions cumulatives suivantes doivent être remplies:
- si le projet est réalisé par un initiateur privé, il doit comprendre au moins trois logements locatifs. Si le projet comprend moins de cinq logements locatifs, il doit être réalisé sur le même site;
- au moins 1/3 des logements doit être affecté à du logement locatif social et au moins 1/3 des logements doit être affecté à du logement locatif conventionné. Si le nombre total de logements n’est pas un multiple de trois, le premier logement qui dépasse le multiple de trois sera affecté au logement locatif social et le second au logement locatif conventionné. Si le projet est loué par l’intermédiaire d’une société de logement qui refuse de louer des logements sociaux, les 2/3 des logements seront affectés à du logement locatif conventionné;
- le permis d’environnement du projet ne doit pas dater de plus de cinq ans à la date de la demande de subvention;
- les logements locatifs sociaux et les logements locatifs conventionnés ne peuvent pas être financés par un prêt de rénovation.
La subvention s’élève à 30% du loyer du marché pour les logements locatifs conventionnés et à 40% du loyer du marché pour les logements locatifs sociaux.
Toutefois, une partie de la subvention accordée devrait se traduire par une réduction de loyer en faveur du locataire conventionné. Cela signifie concrètement:
- pour les logements locatifs conventionnés, le locataire bénéficiera d’une réduction d’au moins 50% de la subvention ou d’une réduction de 15% sur le loyer du marché;
- pour les logements locatifs sociaux, les locataires bénéficieront d’une réduction d’au moins 62,5% de la subvention, ou d’une réduction de 25% sur le loyer du marché.
Si le logement locatif conventionné ne répond pas aux exigences minimales de qualité du logement, n’est pas loué à titre de résidence principale ou est loué à une personne qui n’a pas l’attestation requis, le paiement de la subvention peut être temporairement suspendu.
Pour les projets qui n’ont pas encore été réalisés, la demande de subvention se déroule en deux phases. Dès qu’il dispose d’un permis d’environnement pour le projet, l’initiateur privé introduit une demande de subvention provisoire. Entre autres, il fournira une déclaration sous serment indiquant qu’il louera au moins un tiers du projet en tant que logement locatif conventionné et qu’il soumettra, dès que possible, un PEB et un procès-verbal de réception provisoire. En outre, l’initiateur privé soumet une lettre d’intention dans laquelle la société de logement ou l’organisme de location conventionné s’engage à louer le logement pour une durée maximale de 27 ans. Une lettre d’intention n’étant pas un contrat de bail principal contraignant, il n’est pas certain que les institutions financières considèrent ces engagements comme commercialisés ou que cela signifiera que la partie concernée du projet devra être financée en grande partie à ses propres risques et avec ses propres fonds. Ce problème se pose d’autant plus lorsque le promoteur loue directement à un locateur sans l’intervention d’une société de logement ou d’un organisme de location conventionné.
Dans les cinq ans suivant la décision relative à la demande de subvention provisoire, l’initiateur privé soumet une demande de subvention finale, y compris le premier contrat de bail principal pour la location de logements locatifs sociaux et/ou conventionnés.
3. Location conventionnée
Pour mettre en relation les candidats adéquats et les logements locatifs conventionnés, le Gouvernement flamand a développé la plateforme digitale «Woningportaal», où les initiateurs privés, les sociétés de logement et les organismes de location conventionnés peuvent lancer un appel à candidatures et où les locataires et les sociétés de logement intéressés peuvent s’inscrire.
Les candidats locataires sont classés de manière aléatoire et une liste de sélection contenant le double du nombre de logements par type de logement (les logements sont classés en fonction du nombre de chambres) est remise au propriétaire.
Le propriétaire ne peut refuser l’attribution d’un logement locatif conventionné que dans deux cas, à savoir:
- si la capacité financière du candidat locataire n’offre pas une garantie suffisante de l’exécution du bail; ou
- si le ménage locataire dépasse la norme d’occupation.
Le bail conventionné entre le locataire et le propriétaire et/ou la société de logement est un bail de neuf ans soumis aux règles du décret flamand sur le bail d’habitation.
Le Décret prévoit une exception à la répartition obligatoire de l’obligation d’entretien et de réparation prévue par le décret flamand sur le bail d’habitation. Dans la relation entre l’initiateur privé et la société de logement, les parties peuvent convenir par écrit que la société de logement s’occupera des réparations locatives qui incombent normalement au propriétaire en vertu du décret flamand sur le bail d’habitation. Toutefois, le coût de ces réparations locatives reste à la charge du propriétaire.
