1. Qu’est-ce qu’un droit de préférence?
Un droit de préférence donne au locataire le droit, lorsque le propriétaire souhaite vendre le bien loué, de se voir proposer le bien en premier et de négocier les conditions de son achat éventuel.
Le droit de préférence diffère du droit de préemption, qui implique que le propriétaire ait déjà conclu un contrat de vente avec un tiers, mais où le bénéficiaire du droit de préemption reçoit l’opportunité d’acheter le bien en premier au prix et aux conditions prévues dans le contrat de vente existant, sans possibilité de négociations.
2. Qui peut en bénéficier et quelles sont les conditions à remplir?
Les bénéficiaires du droit de préférence sont le locataire, son époux/épouse ou cohabitant(e) légal(e) et son/ses ou leurs enfants (adoptés), pour autant que le bénéficiaire soit domicilié dans le bien.
Seuls les baux de neuf ans peuvent bénéficier du droit de préférence légal. Les baux de courte durée sont exclus, sauf si le bail de courte durée devient un bail de neuf ans, par exemple quand le locataire continue à occuper le logement sans opposition du bailleur à la fin d’une location de courte durée.
3. Procédure
Dès que le bailleur souhaite vendre le logement, il doit en informer le locataire par voie recommandée avec accusé de réception, en lui rappelant son droit de préférence et en communiquant les conditions essentielles de la vente, comme notamment le prix du bien.
Le locataire a ensuite 30 jours pour mettre le bailleur au courant, par voie recommandée avec accusé de réception de son désir d’accepter l’offre (la vente peut alors se dérouler) ou de son refus. Si le locataire ne réagit pas dans le délai imparti, il est réputé avoir renoncé à l’offre.
Si le bailleur propose de nouveau son habitation à un prix inférieur ou à d’autres conditions plus avantageux, il est alors tenu d’informer de nouveau le locataire de ces nouvelles conditions. Par la suite, le locataire dispose d’un délai de sept jours pour accepter ou refuser la nouvelle offre.
L’Ordonnance fixe des délais stricts pour l’exercice du droit de préférence par le locataire. Par conséquent, les notifications ne sont valables que si elles sont effectuées par voie recommandée avec accusé de réception. Toute notification effectuée d’une autre manière est nulle.
Si le bailleur conclut un contrat de vente avec un tiers sans mettre le locataire au courant, ce contrat de vente est soumis à la condition suspensive du non-exercice du droit de préférence par le locataire.
D’autre part, l’agent immobilier et le notaire eux-mêmes ont le devoir de contrôler le respect du droit de préférence. Le notaire doit si nécessaire suspendre temporairement la vente pour informer le locataire, si le bailleur a négligé de le faire.
Le droit de préférence s’applique également aux ventes publiques.
4. Exclusions
Dans les cas suivants notamment, le droit de préférence ne s’applique pas:
- la vente du logement à des alliés ou à des membres de la famille;
- le locataire est copropriétaire du logement;
- la vente d’un droit réel sur le logement (nue-propriété, usufruit, droit de superficie…);
- le logement est déclaré inhabitable;
- le logement fait partie d’un immeuble comportant plusieurs logements avec différents locataires et l’immeuble entier est vendu.
5. Sanctions
Si le propriétaire vend son bien sans respecter le droit de préférence du locataire, ce dernier peut intenter une action en justice pour reprendre les droits et les obligations de l’acheteur. Le locataire dispose d’un an pour le faire après l’inscription de la vente dans les registres des hypothèques du bureau sécurité juridique. Dans ce cas, le locataire rembourse à l’acheteur le prix d’achat et les frais d’acte. L’acheteur peut récupérer les droits d’enregistrement payés auprès de l’administration fiscale.
