Het gevolg van de indexering van de huurprijs is een alsmaar groter maandelijks budget dat besteed dient te worden door de huurder aan een van de basisbehoeftes, namelijk een dak boven het hoofd. In tijden van energiecrisis, waar gas- en elektriciteitsfacturen nauwelijks nog betaalbaar lijken voor het doorsnee Vlaamse gezin, worden huurders bovendien getroffen door harde huurprijsstijgingen omwille van de hoge inflatie.
2. Wat is een energieprestatiecertificaat
Sinds 1 januari 2009 beschikken huurwoningen verplicht over een energieprestatiecertificaat (EPC). Dit EPC-label heeft verschillende gradaties, gaande van A+, heel energiezuinige woningen, tot F, woningen die energieverslindend zijn.
Wanneer huurders van een woning met een E of F-certificaat of zonder label, naast de actuele hoge energiefacturen bovendien getroffen worden door een forse huurprijsstijging, worden zij dubbel geraakt.
3. Matiging van de huurindexering gekoppeld aan EPC
Daarom heeft de Vlaamse regering beslist op te treden. Vanaf 1 oktober 2022 is het immers verboden voor verhuurders van de meest energieverslindende woningen (degene met EPC-certificaat E en F of zonder EPC-label) de huurprijs te indexeren en dit gedurende een periode voor ten minste één jaar. Voor de huurwoningen die beschikken over een EPC-label categorie D beperkt de Vlaamse regering de mogelijkheid tot indexering van de huurprijs tot 50%. Wat betreft de meer energiezuinige woningen verandert er niets aan het huidig geldend regime. Een jaarlijkse indexering van de huurprijs op basis van het gezondheidsindexcijfer behoort hier nog steeds tot de mogelijkheden, afhankelijk van de overeenkomst en/of de vraag van de verhuurder.
4. Dubbele doelstelling
Het verbod op indexering wil in eerste instantie betaalbaar wonen garanderen maar heeft tot uiteindelijk doel eigenaars van niet-energiezuinige woningen aan te sporen om te investeren in bv. betere isolatie opdat de huurder uiteindelijk lagere energiekosten zal moeten dragen.
Vanaf 1 oktober 2023 is de indexering van de huurprijs voor een woning zonder EPC of met een label D, E en F opnieuw mogelijk, maar enkel met inachtneming van een aangepaste formule. Men wil immers vermijden dat de huurprijsindexering na dit jaar opnieuw ten volle speelt. Het is namelijk niet de bedoeling dat de uitgestelde indexering van 2022 bij de indexering van 2023 wordt geteld.
5. Lacune in decreettekst van 3 oktober 2022
Het is minstens wel opmerkelijk te noemen dat de Vlaamse regering geen onderscheid heeft gemaakt tussen twee wijzen waarop een verhuurder energiekosten kan doorrekenen aan zijn huurder. Hij kan enerzijds de energiekost forfaitair aanrekenen of anderzijds verhuren aan een totaalprijs, energiekost inbegrepen. In dat laatste geval valt het risico van de prijsstijgingen van energie in de markt immers volledig ten laste van de verhuurder, ongeacht het EPC-label waarvan de huurwoning drager is. Toch wordt ook deze laatste categorie van verhuurders geviseerd door het tijdelijk verbod/de beperking van de indexering van de huurprijs.
Omdat een onderscheid ontbreekt in de decreettekst van 3 oktober 2022 ontstaat er een ongelijkheid tussen verhuurders die een forfait aanrekenen (en dus minder voelen van de stijgende energiekosten) en de anderen die de kost zelf dragen. Dit pijnpunt is zichtbaar in bijvoorbeeld situaties zoals cohousing/medehuur en hoofdhuur/onderhuur waar de verhuurder vaak werkt met een totaalprijs (huurprijs waarin energiekost is inbegrepen). Deze verhuurders zouden billijkerwijze niet mogen worden uitgesloten van de mogelijkheid tot indexering van de huurprijs, hetgeen op dit moment wel het geval is.
B. Brussels Hoofdstedelijk Gewest
Sinds 14 oktober 2022 is de beperking op de indexering van de woninghuurprijzen voor energieverslindende woningen ook in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest van kracht, zij het met een andere onderverdeling wat de EPB-certificaten betreft. In Brussel spreekt men niet over EPC-labels maar EPB-certificaten (Energieprestatie van gebouwen).
De verhuurder kan de huurprijs in Brussel indexeren voor woningen die een EPB-certificaat A, B, C of D hebben toegekend gekregen. Bij een EPB-certificaat E kan de huurprijs louter voor 50% geïndexeerd worden. Voor de EPB-certificaten F en G of indien men niet beschikt over een certificaat is er geen keuzemogelijkheid voor de verhuurder. Voor deze laatste categorieën geldt er immers een indexeringsverbod. De Brusselse wetgever is dus minder streng voor zijn verhuurders dan de Vlaamse decreetgever. In Vlaanderen kan er vanaf een D-label slechts nog voor de helft geïndexeerd worden en voor wat betreft de E-labels geldt er een indexeringsverbod.
Een tweede verschil t.a.v. het Vlaamse Gewest is dat er voldaan moet zijn aan twee prealabele voorwaarden opdat de verhuurder kan indexeren. Allereerst dient de huurovereenkomst geregistreerd te zijn. Daarenboven dient het EPB-certificaat precontractueel aan de huurder zijn medegedeeld.
Bovenstaande regeling geldt in Brussel voor een jaar, zijnde tot en met 13 oktober 2023. Anders dan in Vlaanderen is dat er in Brussel geen correctiefactor is voorzien. Wanneer de regeling betreffende de indexeringsbeperking een einde neemt, zal het verschil in woninghuurprijs in Brussel opeens wel veel hoger zijn.
C. Waals Gewest
Als laatste is er tevens in het Waals Gewest een regeling in werking getreden betreffende de beperking op de woninghuurprijzen en dit vanaf 1 november 2022. Net zoals in Brussel, spreekt men in Wallonië ook over een EPB-certificaten (Performance Energétique des Bâtiments).
Het Waalse Gewest baseert zich op een derde manier van onderverdeling van certificaten met daaraan gekoppeld al dan niet de mogelijkheid om (beperkt) te indexeren.
Voor woningen waaraan een EPB-certificaat A, B en C is toegekend, is indexering nog steeds mogelijk. De indexering van woningen met een EPB-certificaat D en E kan slechts gebeuren respectievelijk voor 75% en 50%. Ten slotte kan de huur voor woningen met een EPB-certificaat F en G of van woningen zonder certificaat niet worden geïndexeerd.
Bovenstaande maatregel geldt voor een periode van 12 maanden, die eventueel kan worden verlengd. Als de maatregel niet wordt verlengd, is er een aangepaste berekeningsmethode voor de huurindexering voor woningen met een EPB-certificaat D, E, F of G. De basishuur is dan de huur die werd aangepast in de periode tussen 1 november 2022 en 31 oktober 2023. De basisindex is de gezondheidsindex van de maand die voorafgaat aan de verjaardag van de huurovereenkomst die tussen 1 november 2022 en 31 oktober 2023 valt.
