Verduidelijking van de finaliteit van het opstalrecht en het onderscheid met erfpacht
Het opstalrecht heeft zich doorheen de decennia ontwikkeld tot een ‘generiek’ zakelijk recht dat vrij inwisselbaar is met erfpacht.
De wetgever wilde de finaliteit van het opstalrecht, met name het verwerven of oprichten/aanbrengen van bouwwerken en beplantingen, opnieuw benadrukken. De nieuwe wet definieert het opstalrecht als “een zakelijk gebruiksrecht dat het eigendomsrecht verleent op al dan niet gebouwde volumes, voor het geheel of een deel, op, boven of onder andermans grond om er bouwwerken of beplantingen te hebben”.
Die finaliteit onderscheidt het opstalrecht van de andere beperkte zakelijke rechten zoals erfpacht, dat meer gericht is op gebruik en genot:
– Opstal is specifiek gericht op het verwerven of oprichten van bouwwerken op, boven of onder andermans grond. Behoudens andersluidend beding verkrijgt de opstalhouder de (in beginsel tijdelijke) eigendom van de eerder bestaande bouwwerken die binnen het opstalrecht vallen.
– Erfpacht daarentegen is gericht op het gebruik en genot van andermans onroerend goed. Erfpacht verleent niet automatisch een eigendomsrecht op al dan niet gebouwde volumes; de eigendom van de erfpachter slaat enkel op bouwwerken of beplantingen en is louter accessoir aan diens erfpachtrecht (een accessoir opstalrecht).
Verlenging van de maximumduur
Opdat de keuze tussen opstal en erfpacht voortaan zou gebeuren op basis van de finaliteit en niet op basis van de maximale duurtijd, heeft de wetgever de maximumduur van het opstalrecht opgetrokken van 50 naar 99 jaar. Voortaan is de maximumduur van een opstalrecht dus gelijk aan de maximumduur van een erfpachtrecht. Hierdoor is het niet meer nodig om een vastgoedproject louter omwille van de maximale duurtijd in een erfpachtconstructie te structureren.
Een opstalrecht dat voor onbepaalde duur wordt verleend, moet op basis van de cassatierechtspraak tot de maximale wettelijke duurtijd worden herleid. Een opstalrecht dat voor langer dan de maximale duurtijd wordt bedongen, moet eveneens tot de wettelijke maximale duurtijd worden beperkt. Voortaan zal dat dus 99 jaar zijn.
Invoering van een eeuwigdurend opstalrecht
In bepaalde uitzonderingssituaties kan het opstalrecht voortaan zelfs eeuwigdurend zijn, met name wanneer en zolang het door de grondeigenaar wordt gevestigd:
1. Hetzij voor doeleinden van het openbaar domein. Dergelijk opstalrecht moet immers kunnen voortduren zolang de openbare bestemming duurt.
2. Hetzij om de verdeling in volumes mogelijk te maken in de context van volume-eigendom (zie hierna).
Eeuwigdurend wil evenwel niet zeggen dat het opstalrecht nooit zou kunnen tenietgaan.
– Vooreerst kan de rechter de opheffing bevelen van een eeuwigdurend opstalrecht dat sinds minstens 99 jaar bestaat, wanneer het ieder nut, zelfs toekomstig of potentieel, heeft verloren.
– Daarnaast kan het eeuwigdurend opstalrecht verloren gaan door bevrijdende verjaring wanneer gedurende 30 jaar geen gebruikt wordt gemaakt van het volume waarop het opstalrecht werd verleend (door bouwwerken of beplantingen te handhaven, herop te bouwen of op te richten). Dit voorkomt dat volumes “steriel”
worden gemaakt en dat land leeg zou blijven staan ten gevolge van een egoïstisch of speculatief oogmerk.
– Tot slot kunnen ook andere algemene en bijzondere wijzen van tenietgaan van zakelijke (gebruiks-)rechten hier toepassing vinden.
Instrumentalisering van volume-eigendom
Vóór de hervorming bood het Belgische goederenrecht slechts beperkte mogelijkheden om het eigendomsrecht in volumes op te splitsen (men spreekt ook van horizontale eigendomssplitsing). Hoewel het opstalrecht een flexibel instrument is om volume-eigendom te creëren – opstal brengt immers een opsplitsing van het eigendomsrecht met zich mee – stootte men hierbij op de beperking van de maximale duurtijd van 50 jaar in de Opstalwet. Het appartementsrecht bood ook geen ideaal alternatief door het rigide systeem van organen en beraadslagingen.
De wetgever – die zich onder meer op het Franse recht heeft gebaseerd – is hieraan tegemoetgekomen. Vanuit een optiek van sociale rentabiliteit van de bouw-, woon- en bedrijfsoppervlakte, heeft de wetgever volume-eigendom meer mogelijk gemaakt. Door de
creatie van volumes wordt immers minder geraakt aan de steeds schaarser wordende vrije ruimte.
Het nieuwe Boek 3 “Goederen” gaat uit van een driedimensionale opvatting van de eigendom en bevat verschillende verwijzingen naar volume-eigendom, onder meer in Titel 8 “Opstal”. Zo vermeldt de definitie van het opstalrecht meteen al dat het gaat om “een zakelijk gebruiksrecht dat het eigendomsrecht verleent op al dan niet gebouwde volumes”.
Belangrijker nog is de bepaling inzake de duurtijd, die voorziet in de mogelijkheid om een eeuwigdurend opstalrecht te vestigen “om de verdeling in volumes mogelijk te maken van een complex en heterogeen onroerend geheel dat verschillende volumes omvat die in aanmerking komen voor zelfstandig en verscheiden gebruik en onderling geen enkel gemeenschappelijk deel hebben”. Hiermee kan men in de toekomst onbeperkt in de tijd structureren.
De wetgever verwijst hiermee naar vastgoedprojecten die bestaan uit minstens twee volumes met verschillende bestemmingen die vatbaar zijn voor zelfstandig beheer. Een voorbeeld hiervan is een groot complex bestaande uit een ondergrondse parking, een winkelcentrum op het gelijkvloers, een kantoorruimte op de eerste verdieping en een residentieel gedeelte op de hoger gelegen verdiepingen.
Essentieel daarbij is de afwezigheid van gemene delen. Hiermee wordt een duidelijk onderscheid gemaakt met appartementsmede-eigendom, waarbij er ook gestapelde volumes zijn. Er mag immers geen afbreuk worden gedaan aan het dwingende karakter van de regels inzake gedwongen mede-eigendom van gebouwen en groepen van gebouwen. Het vereiste van afwezigheid van gemene delen belet echter niet dat er wel een aantal collectieve voorzieningen kunnen bestaan die door de verschillende opstalhouders op de volumes worden gebruikt.
Wettelijke verankering van het accessoir opstalrecht
De figuur van het accessoir opstalrecht wordt sinds lange tijd in de rechtspraak en rechtsleer erkend. Het accessoir opstalrecht werd bij de hervorming wettelijk verankerd teneinde de rechtszekerheid te verhogen.
Het gaat om een opstalrecht dat ontstaat als gevolg van een gebruiksrecht op een onroerend goed, verleend met de bevoegdheid om er bouwwerken of beplantingen op te plaatsen. De wetgever heeft opengelaten welke gebruiksrechten het hoofdrecht kunnen uitmaken, zodat het kan gaan om een zakelijk recht, een persoonlijk recht en een administratief recht. Te denken valt bijvoorbeeld aan het accessoir opstalrecht van een erfpachter, een huurder of een concessiehouder. Het is wel beperkt tot de gebruiksrechten op onroerende goederen; een huwelijkscontract kan dus geen accessoir opstalrecht doen ontstaan.
De duur van het accessoir opstalrecht is gelijk aan de duur van het hoofdrecht.
Bevestiging dat o.a. opstalconstructies op het openbaar domein kunnen worden gevestigd
In de rechtspraak en rechtsleer bestond discussie of persoonlijke en zakelijke gebruiksrechten kunnen worden gevestigd op een onroerend goed dat behoort tot het openbaar domein. Voor erfdienstbaarheden heeft het Hof van Cassatie reeds lange tijd erkend dat dit onder bepaalde voorwaarden mogelijk is. Voor het opstalrecht oordeelde het Hof van Cassatie in haar arrest van 18 mei 2007 ook in die zin.
Titel II van Boek 3 “Goederen” bevat nu een overkoepelende regeling voor persoonlijke en zakelijke rechten op het openbaar domein. Om de onzekerheid in de rechtspraak en rechtsleer te verhelpen, de evoluerende opvattingen over de onbeschikbaarheid van het openbaar domein te omarmen en de mogelijkheden tot het rentabiliseren van het openbaar domein flexibel te houden, voorziet de nieuwe regeling dat persoonlijke en zakelijke gebruiksrechten op openbare domeingoederen kunnen worden gevestigd voor zover ze verenigbaar zijn met de openbare bestemming van dat goed.
Met deze nieuwe bepaling worden de mogelijkheden tot het gebruik van huur, erfpacht en opstal binnen het domein van de publiek-private samenwerking in de ruime zin van het woord verruimd. Verduidelijking aan de vergoeding bij het tenietgaan van het opstalrecht Bij het tenietgaan van het opstalrecht gaat het eigendomsrecht op het volume terug over op de opstalgever. De opstalgever moet de opstalhouder vergoeden voor de bouwwerken en beplantingen die hij heeft opgericht of verkregen binnen de grenzen van zijn recht (tenzij anders overeenkomen). Om de regeling te vereenvoudigen en te uniformeren, wordt uitgegaan van het beginsel van de ongerechtvaardigde verrijking zonder oorzaak.
Inwerkingtreding
De nieuwe bepalingen betreffende het opstalrecht treden in werking op 1 september 2021. Op die datum wordt ook de huidige “Opstalwet” opgeheven.
Er geldt wel een algemene overgangsregeling. De nieuwe bepalingen zijn van toepassing op de rechtshandelingen en rechtsfeiten die plaatsvinden na 1 september 2021. Tenzij partijen anders zijn overeengekomen, zijn de nieuwe bepalingen niet van toepassing op:
– De toekomstige gevolgen van rechtshandelingen en rechtsfeiten die hebben plaatsgevonden vóór 1 september 2021.
– Rechtshandelingen en rechtsfeiten die hebben plaatsgevonden na 1 september 2021, maar die betrekking hebben op zakelijke rechten die ontstaan uit een rechtshandeling of rechtsfeit dat heeft plaatsgevonden vóór 1 september 2021.
Hieronder vallen bijvoorbeeld authentieke akten tot vaststelling van een eerder gevestigd opstalrecht.
De wet voorziet ook een specifieke overgangsregeling voor opstalovereenkomsten die beantwoorden aan de vereisten van volume-eigendom (zie hiervoor) en die gesloten zijn vóór 1 september 2021:
– Indien de overeenkomst werd gesloten zonder bepaling van de duurtijd of voor een onbepaalde duurtijd, dan wordt ze van rechtswege geacht eeuwigdurend te zijn.
– Indien de overeenkomst werd gesloten voor een duurtijd tussen 50 en 99 jaar, dan is ze geldig voor de contractueel overeengekomen duurtijd.
Het is dus nu reeds mogelijk om een opstalrecht te vestigen voor 99 jaar of zelfs eeuwigdurend.
