Nouvelle réglementation anti-blanchiment d’argent pour les agents immobiliers

Champ d’application

a. Intermédiaires et régisseurs

Les dispositions de ce nouveau règlement anti-blanchiment pour les agents immobiliers ont un champ d’application limité. Seuls les intermédiaires et les régisseurs sont visés. Par intermédiaires, on entend les personnes qui apportent une aide décisive pour le compte de tiers en vue de conclure un contrat de vente, d’achat, d’échange, de location ou de transfert de biens immobiliers, de droits immobiliers ou de fonds de commerce. Et par régisseurs, on entend les personnes qui développent, pour le compte de tiers, des activités relatives à la gestion de biens ou de droits immobiliers, autres que les activités de syndic. Ceux-ci sont inscrits au tableau des agents immobiliers (ou sur la liste des stagiaires) ou au tableau des géomètres-experts (ou sur la liste).

 

b. Clients

Les dispositions de la loi anti-blanchiment de 2017 et du règlement anti-blanchiment de 2022 relatives aux clients s’appliquent: tout d’abord, aux personnes avec lesquelles l’agent immobilier a conclu un contrat ayant pour objet l’intermédiation en vue de la vente, l’achat, l’échange, la location ou le transfert de biens immobiliers, droits immobiliers ou fonds de commerce, ainsi qu’aux personnes qui, sans avoir contracté avec l’agent immobilier, concluent par l’intermédiaire de ce dernier un contrat ayant un des objets précités.

 

Obligations anti-blanchiment

Lorsqu’un agent immobilier fait bon usage des procédures mises à sa disposition par l’institut professionnel des agents immobiliers, il est présumé avoir respecté les obligations des articles 7 à 35 et 37 à 46 de la loi anti-blanchiment. Des exemples en sont les obligations générales de vigilance, la vigilance envers les clients, les devoirs d’évaluation du risque et la vigilance accrue.

 

c. Obligations de vigilance

Le règlement anti-blanchiment approfondira un certain nombre d’aspects liés aux obligations de vigilance. Un exemple est par exemple la manière dont le moment de l’identification et de la vérification de l’identité des clients doit être compris. On détermine également que le courtier en question s’acquitte de ces obligations de vigilance avant de conclure le contrat relatif aux personnes. En ce qui concerne les parties en contact et les transactions envisagées, l’agent immobilier devra s’acquitter de ces mesures de vigilance avant l’accomplissement de tout acte juridique permettant la conclusion de la transaction concernée. Le législateur concrétise cela avec quelques exemples tels qu’un compromis ou une promesse de vente ou d’achat. Si l’agent immobilier ne peut pas prendre ces mesures ou si les clients, l’agent, le bénéficiaire effectif figurent sur une liste tenue par le SPF Finances concernant les personnes ou entités auxquelles s’appliquent les mesures de gel, la transaction envisagée ne peut pas avoir lieu avec cette personne. En outre, l’agent immobilier examine s’il y a lieu d’informer la CFI (cellule de traitement de l’information financière). Par ailleurs, nous voyons également dans ce même titre que lorsque plusieurs agents immobiliers interviennent dans une même transaction, ils sont libres de convenir que l’un d’entre eux exécutera tout ou partie des obligations de vigilance pour le compte des autres.

 

d. Facteurs à haut risque par rapport au client

En outre, le règlement indique également les facteurs à haut risque en ce qui concerne les clients, qu’il s’agisse de personnes physiques ou morales. En ce qui concerne les personnes physiques et morales, il est fait référence aux facteurs de risque visés à la contribution 3 de la loi du 18 septembre 2017 relative à la prévention du blanchiment de capitaux et du financement du terrorisme et à la limitation de l’utilisation des espèces. Les facteurs à haut risque sont également cités. Lorsque le client, l’agent, le bénéficiaire effectif:

• est établi dans un pays mentionné dans la liste des pays à haut risque tenue par le SPF Finances ou mentionné à l’article 179 du CIR 92;
• un bénéficiaire effectif est généralement réputé suspect, s’il est impliqué dans une ou plusieurs faillites ou autres transactions douteuses, ou est généralement connu pour être en défaut de paiement;
• le client, l’agent ou le bénéficiaire effectif est frappé d’incapacité;
• l’identification a été faite à distance au moyen d’une copie d’une pièce de preuve;
• le client, le mandataire ou le bénéficiaire effectif est une personne politiquement exposée, comme indiqué à l’article 4, 28e et 29e de la loi du 18 septembre 2017 relative à la prévention du blanchiment de capitaux et du financement du terrorisme et à la limitation de l’utilisation des espèces;
• la distance géographique entre la résidence du client ou l’emplacement du bien en question et le bureau ou la résidence de l’agent immobilier qu’il a choisi;
• le fait que le client soit un non-résident;
• le fait que le client soit actif dans un secteur sensible au blanchiment d’argent ou au financement du terrorisme;
• le fait que le client présente des caractéristiques inhabituelles pour l’agent immobilier.

Pour les personnes morales spécifiquement, le législateur fait les remarques suivantes:

• les bénéficiaires finaux sont des personnes dont le lieu et la date de naissance n’ont pu être identifiés ou pour lesquelles des informations pertinentes sur leur adresse n’ont pu être collectées;
• le fait que le client soit une société dont une partie importante du capital est représentée par des actions au porteur qui peuvent facilement changer de propriétaire à l’insu de l’agent immobilier;
• le fait que le client soit un trust, une association de fait ou une autre structure juridique dont la bonne connaissance nécessite une analyse plus approfondie, par exemple, une structure juridique complexe ou supranationale pour les sociétés autres que les sociétés à responsabilité limitée ou similaires;
• le fait que le client soit un non-résident;
• le fait que le client existe depuis moins de 12 mois;
• le fait que le gérant ou la majorité des administrateurs soient en fonction depuis moins de 12 mois;
• le fait que le client soit une société à responsabilité illimitée ou une Limited; – le fait que le client soit une association ou une organisation étrangère sans but lucratif;
• le syndic ou les associés sont manifestement des hommes de paille (par exemple, ils sont visiblement incapables de gérer une entreprise, ne parlent pas une langue des affaires, leur mandat se limite à la conclusion du contrat, etc.);
• l’activité du client n’est pas claire ou ne correspond pas à l’activité décrite dans la Banque-Carrefour des Entreprises ou dans ses statuts;
• les gérants ou les directeurs changent régulièrement.

En outre, les facteurs à haut risque concernant les opérations – atypiques – sont également précisés. Le législateur donne ici encore un certain nombre de points à considérer comme des facteurs de haut risque pour toutes les opérations. En ce en application de l’article 34 de la loi du 18 septembre 2017 relative à la prévention du blanchiment de capitaux et du financement du terrorisme et à la limitation de l’utilisation des espèces.

• les facteurs de risque visés à l’Annexe III de la loi du 18 septembre 2017 relative à la prévention du blanchiment de capitaux et du financement du terrorisme et à la limitation de l’utilisation des espèces;
• les transactions impliquant une inadéquation entre l’opération immobilière réalisée et la situation socio-économique du client;
• les paiements effectués au nom du client sur le compte d’un agent immobilier à partir d’une institution financière située dans un pays ou territoire classé par le GAFI comme ne coopérant pas à la lutte contre le blanchiment d’argent, ou à l’égard duquel le GAFI[1] recommande des contre-mesures ou une vigilance accrue;
• les transactions pour lesquelles le client a l’intention de payer en espèces, à l’exception du paiement autorisé en vertu de l’article 66 ou 67 de la loi.

Les facteurs à haut risque pour les ventes, qui doivent être considérés en application de l’article 34 de la loi du 18 septembre 2017 relative à la prévention du blanchiment de capitaux et du financement du terrorisme et à la limitation de l’utilisation des espèces, doivent encore notamment être pris en compte;

• la vente ou l’achat d’un bien à un prix bien inférieur ou supérieur à sa valeur marchande;
• les transactions avec des personnes morales dont les fonds propres sont inférieurs au prix d’achat du bien.

Enfin, le texte cite la limitation des paiements en espèces et indique explicitement que les politiques, procédures et mécanismes de contrôle interne ne doivent pas prévoir une fonction d’audit indépendante.

 

*avec la collaboration de Stijn Van Herck

Arrêté royal du 1er avril 2022 portant approbation du règlement pris en exécution de la loi du 18 septembre 2017 relative à la prévention du blanchiment de capitaux et du financement du terrorisme et à la limitation de l’utilisation des espèces, concernant les agents immobiliers MB 02 mai 2022,40 .133.

Arrêté royal du 30 juillet 2013 portant approbation du règlement pris en exécution de la loi du 11 janvier 1993 relative à la prévention de l’utilisation du système financier aux fins du blanchiment de capitaux et du financement du terrorisme, concernant les agents immobiliers, MB 20 août 2013, 55.444.

 

[1] Groupe d’action financière