Objectif de la loi Breyne
La loi Breyne est surtout connue pour la protection qu’elle offre au constructeur ou à l’acheteur et pour les protéger des entrepreneurs ou vendeurs, et promoteurs malhonnêtes.
Le mécanisme de protection incorporé dans la loi Breyne se présente sous deux volets. D’une part, la loi prévoit l’obligation d’établir une convention en toute transparence sur le coût du projet (c’est-à-dire des informations sur le prix total révisable sous certaines conditions, les modalités de paiement, etc.) D’autre part, la loi prévoit des garanties financières au cas où le vendeur ou l’entrepreneur rencontrerait des difficultés financières et ne pourrait pas achever les travaux de construction.
Comme la loi Breyne vise un accord équilibré, un deuxième objectif moins connu est de protéger la partie professionnelle, le promoteur et/ou l’entrepreneur.
Tout d’abord, nous voulons nous concentrer un instant sur le champ d’application.
Dans quels cas la loi Breyne s’applique-t-elle?
Toute personne qui fait construire une maison achevée, qui achète une maison à construire et qui achète une maison en construction sera protégée, en tant que futur propriétaire, contre l’insolvabilité de la société avec laquelle elle a conclu un contrat de prise en charge ou d’achat (achat sur plan ou clé en main).
Dans des cas assez exceptionnels, la loi Breyne peut également s’appliquer à la vente d’un bien préexistant si le vendeur agrandit ou transforme le bien de manière significative. Dans ce cas, un seuil financier doit être atteint. Le prix total des travaux d’extension ou de transformation doit être au moins égal à 80% du prix de vente du bien et supérieur à 18 600,00 euros.
En outre, il est exigé que la structure ait un usage résidentiel exclusif, au moins mixte – donc, dans la majorité des cas, il s’agira de logements et de résidences secondaires – et que le futur propriétaire effectue au moins un versement avant l’achèvement des travaux de construction. Toutefois, il n’est pas nécessaire que le constructeur/acheteur occupe effectivement le bien lui-même.
Quelles sont les transactions qui ne sont donc pas envisagées? Supposons que votre activité professionnelle consiste à construire des maisons pour les vendre par la suite, vous ne serez pas couvert par le mécanisme de protection prévu par la loi Breyne pour les maîtres d’ouvrage (essentiellement privés) ou les acheteurs d’une maison nouvellement construite. Ou supposons que vous concluez un contrat de construction avec un entrepreneur sans transfert de propriété, auquel cas la loi Breyne ne s’applique pas non plus. Il en va de même lorsque vous confiez divers aspects du projet de construction à différents entrepreneurs.
Cautionnement
Les garanties financières sont au cœur du mécanisme de protection mis en place par la loi Breyne. Le maître de l’ouvrage/acheteur est (partiellement) indemnisé si l’entrepreneur/promoteur ne remplit pas ses obligations.
Si l’entrepreneur est agréé, le risque de non-réalisation est couvert par un cautionnement s’élevant à 5% du prix total du projet de construction. Cette garantie doit être fournie par l’entrepreneur à la Caisse des Dépôts et Consignations.
Toutefois, si vous travaillez avec un entrepreneur non agréé, soit l’achèvement du bien (conformément aux spécifications) est garanti, soit l’entrepreneur doit garantir un remboursement intégral au maître de l’ouvrage/acheteur en cas de résiliation du contrat. Selon une interprétation stricte de la loi Breyne, tant la garantie de remboursement que la garantie d’achèvement devraient être incluses dans le contrat de cautionnement. Le garant doit donc s’engager à garantir à la fois l’achèvement et le remboursement des montants déposés. Le sort du contrat détermine alors à quelle garantie il sera finalement fait appel (il ne peut, bien entendu s’agir que de l’une des deux garanties). Selon que le maître de l’ouvrage/acheteur invoque l’exécution ou la dissolution, il pourra se prévaloir respectivement de la garantie d’achèvement ou de la garantie de remboursement. C’est le juge qui prend la décision définitive sur la manière de remédier à un manquement contractuel. L’inégalité de traitement entre les entrepreneurs agréés et non agréés n’échappe pas à l’attention de beaucoup, y compris de la Commission européenne. Elle fait valoir que le régime de garantie disproportionné restreint la liberté d’établissement et la prestation de services, entre autres, des entreprises qui ne sont pas engagées dans des activités directes de construction, comme les promoteurs immobiliers. La Commission européenne estime que la loi Breyne doit être modifiée et a lancé, le 15 février 2023, une procédure d’infraction portant le numéro INFR(2022)4120 à l’encontre de la Belgique, car elle considère que la réglementation est contraire à la directive européenne sur les services.
Garanties pour les acteurs de la construction grâce à la loi Breyne
Outre les obligations, la loi Breyne prévoit également une certaine protection pour les entrepreneurs et les promoteurs.
Tout d’abord, la loi Breyne prévoit une obligation d’information de grande envergure lors de l’établissement du contrat entre le maître de l’ouvrage/acheteur et l’entrepreneur/vendeur. La loi impose une transparence intégrale sur le coût total (c’est-à-dire des informations sur le prix total sujet à révision sous certaines conditions, les modalités de paiement, etc.) Cela a pour conséquence logique que l’entrepreneur ou le promoteur calcule entièrement le projet à l’avance, ce qui crée une certitude pour lui-même. En effet, avant de commencer les travaux de construction, il faut avoir une idée précise de ce qui peut être réalisé avec le budget prévu. Par conséquent, la probabilité d’avoir des surprises par la suite est nettement plus faible.
En outre, la loi Breyne stipule que le contrat d’entreprise ou d’achat doit prévoir une possibilité de révision des prix. Dans les contrats de construction n’entrant pas dans le champ d’application de la loi Breyne, il est souvent renoncé à la révision des prix. C’était du moins le cas avant les crises sanitaires et économiques de ces dernières années. La possibilité de réviser les prix étant inscrite comme une obligation légale dans la loi Breyne, l’entrepreneur/promoteur immobilier a toujours la possibilité de répercuter les augmentations de prix sur le maître de l’ouvrage/acheteur en cas de circonstances imprévues ou imprévisibles. En cas de révision de prix, celle-ci peut se faire pour un maximum de 80 % du prix total prédéterminé du bâtiment. Les paramètres déterminants sont les fluctuations des coûts de la main-d’œuvre et des prix des matériaux. Le prix de la partie du terrain, en revanche, ne peut jamais faire l’objet d’une révision de prix.
La pratique anormale de nombreux promoteur, voire de la plupart qui consiste à exclure la révision des prix, est contraire à l’objectif de la loi, selon la doctrine juridique faisant autorité. La récente vague d’augmentation des prix a provoqué un changement et la réintroduction de cette pratique courante et légale sur le marché.
À première vue, la réglementation de la loi Breyne semble donc imposer des règles très contraignantes à l’entrepreneur ou au promoteur, mais ces règles strictes sont d’autant plus utiles pour séparer le bon grain de l’ivraie au sein du groupe des acteurs de la construction. En effet, la loi Breyne garantit que la grande majorité des entrepreneurs de bonne foi sont protégés contre la concurrence déloyale d’entrepreneurs malhonnêtes, que l’on retrouve d’ailleurs dans tous les groupes professionnels.
Non-respect des obligations légales
Le non-respect par un entrepreneur et/ou un promoteur et/ou un vendeur des règles prévues par la loi Breyne peut entraîner la nullité du contrat (en ce qui concerne la violation des articles 7 et 12 de la loi Breyne).
De facto, la nullité d’un contrat fait que le contrat est considéré comme inexistant en droit. Concrètement, les entrepreneurs doivent retourner à la situation où ils se seraient trouvés si le contrat n’avait jamais été conclu. Si le contrat a déjà sorti ses effets et que le rétablissement de la situation initiale s’avère impossible, un décompte entre les parties contractantes doit être prévu. À cette fin, leurs prestations et paiements respectifs sont pris en compte. Le tribunal déterminera finalement le montant correspondant à l’appauvrissement de l’entrepreneur d’une part et à l’enrichissement du maître de l’ouvrage d’autre part, et ce sur la base du principe de l’enrichissement sans cause.
Responsabilité pénale de l’entrepreneur
Si le non-achèvement des travaux de construction est dû à des malversations de la part de l’entrepreneur – par exemple, parce qu’il a empoché les acomptes et est parti s’installer au soleil, il peut faire l’objet de sanctions pénales en plus des sanctions civiles.
La loi Breyne elle-même prévoit une peine d’emprisonnement de huit jours à un mois et une amende de 26,00 à 200,00 euros ou l’une ou l’autre de ces peines uniquement si l’entrepreneur/vendeur a accepté un acompte supérieur à 5% du prix total lors de la conclusion du contrat.
Outre la sanction pénale prévue par la loi Breyne, le procureur peut également enquêter, d’office ou à la suite d’une plainte, pour déterminer si l’entrepreneur/vendeur s’est rendu coupable de délits tels que la fraude, l’abus de biens sociaux et le blanchiment d’argent. Ces infractions sont passibles de peines d’emprisonnement et/ou d’amendes conformément au Code pénal belge.
Après lecture de ce flash d’information, vous avez encore des questions à nous poser? Les spécialistes de MONARD LAW rejoints par Buyle se feront un plaisir de vous aider.
