Bâtiments non résidentiels
Obligation de rénovation
Les propriétaires, les superficiaires et les emphytéotes de bâtiments non résidentiels en Flandre—tels que les bureaux, les immeubles horeca et les locaux commerciaux—sont soumis à une obligation de rénovation depuis le 01.01.2022. Dans les cinq ans suivant la signature de l’acte authentique du bâtiment non résidentiel, les travaux de rénovation nécessaires doivent être effectués pour atteindre les niveaux de performance énergétique suivants, entre autres:
- Isolation minimale de la toiture: si une valeur R minimale de 0,75 m² K/W pour l’isolation de la toiture n’est pas atteinte au moment de la passation de l’acte authentique, une isolation de la toiture avec une valeur U maximale de 0,24 W/m²K doit être installée;
- Verre à haut rendement : le simple vitrage doit être remplacé par un vitrage ayant une valeur U maximale de 1 W/m²K;
- Le chauffage central de plus de 15 ans à la date de la signature de l’acte notarié doit être remplacé par un nouveau générateur de chaleur, sauf s’il peut être démontré que l’installation de chauffage des locaux répond aux exigences minimales d’installation pour la rénovation, comme décrites à l’annexe XII du décret sur l’énergie du 19.11.2010;
Les chaudières à mazout ne peuvent plus être installées si un réseau de gaz naturel est présent dans la rue où se trouve le bâtiment non résidentiel.
- Les systèmes de refroidissement datant de plus de 15 ans à la date de signature de l’acte notarié et utilisant des réfrigérants qui appauvrissent la couche d’ozone ou des réfrigérants dont le potentiel de réchauffement planétaire (PRP) est d’au moins 2 500 doivent être remplacés par des systèmes qui n’utilisent pas les réfrigérants nocifs pour l’environnement susmentionnés.
En outre, les règles suivantes s’appliquent également:
- Pour un petit bâtiment — jusqu’à 500 m² — un label CPE C ou supérieur doit être obtenu dans les 5 ans suivant le transfert (à partir du 01.01.2022).
- Un grand bâtiment — à partir de 500 m² — doit fournir une part minimale (5%) d’énergie renouvelable dans les 5 ans suivant le transfert (à partir du 01.01.2023).
Après avoir effectué des travaux de rénovation ou après l’expiration de la période de 5 ans à compter de la signature de l’acte authentique, le propriétaire, le superficiaire ou l’emphytéote doit lui-même prendre les mesures nécessaires pour demander un nouveau CPE. Il devra alors démontrer que l’obligation de rénovation mentionnée ci-dessus a été respectée.
Bâtiments résidentiels
Obligation de rénovation
Depuis le 1er janvier 2023, les propriétaires en pleine propriété, les superficiaires et les emphytéotes d’immeubles résidentiels—d’une maison ou d’un appartement—sont également tenus, du moins en Flandre, d’effectuer les travaux de rénovation énergétique nécessaires dans les cinq ans suivant l’établissement de l’acte notarié. L’objectif est d’obtenir un logement plus économe en énergie qui répond au moins au label CPE D.
La norme CPE D est une étape intermédiaire, l’objectif étant que tous les bâtiments résidentiels aient un label CPE A d’ici 2050.
Toute personne qui transfère la pleine propriété d’un immeuble résidentiel portant un certificat de performance énergétique E ou F, ou qui établit ou transfère un droit de superficie ou un droit d’emphytéose sur ce bâtiment, doit mentionner dans la publicité y afférente qu’il existe une obligation de rénovation pour ce bâtiment. L’obligation doit également figurer dans l’acte sous seing privé et dans l’acte notarié.
Les monuments et les bâtiments classés sont exclus du champ d’application de l’obligation de rénovation pour des raisons évidentes. Une deuxième exception importante est la situation où le bâtiment résidentiel est démoli dans les cinq ans suivant la signature de l’acte notarié. Dans ce cas, l’obligation de rénovation ne s’applique pas non plus.
À Bruxelles et en Wallonie, il n’existe pas encore d’obligation de rénovation énergétique pour les bâtiments résidentiels et non résidentiels. Les deux régions ont une vision à long terme pour rendre leurs bâtiments résidentiels neutres en CO2 d’ici 2050 (appelée respectivement «Renolution» et «La stratégie wallonne à long terme pour la rénovation des bâtiments»). Il n’existe toutefois pas encore de cadre contraignant.
Contrairement à l’absence de réglementation concernant l’obligation de rénover les bâtiments, la Région wallonne prévoit une réglementation sur le CPE similaire à celle de la Flandre. En Wallonie, la réglementation PEB (Performance Énergétique des Bâtiments) fixe les exigences en matière de performance énergétique des bâtiments. Le certificat PEB, qui est obligatoire lors de la vente ou de la location de bâtiments résidentiels de plus de 50 m², ne doit pas dater de plus de 10 ans. Pour les bâtiments publics, cette durée n’est que de 5 ans.
Enfin, à Bruxelles, le certificat de performance énergétique des bâtiments (PEB) est utilisé pour mesurer la performance énergétique d’un bâtiment. Le PEB est similaire au CPE en Flandre et au PEB en Wallonie.
Coordinateur de la sécurité
Pendant les travaux de construction ou de transformation, il convient également d’accorder une attention suffisante au rôle du coordinateur de la sécurité. Après tout, il supervise la sécurité sur le site et est chargé de réduire le risque d’accidents du travail sur le site et aux alentours. Cela s’applique aux bâtiments résidentiels et non résidentiels.
Le coordinateur de la sécurité est présent sur le site du début à la fin des travaux. Lors de l’élaboration du plan de construction ou d’aménagement, il doit identifier tous les risques possibles pendant les travaux. Sur la base des résultats de la coordination de la sécurité, le plan doit nécessairement être adapté.
Lors de la phase de conception, l’architecte assure généralement lui-même la coordination de la sécurité. En revanche, dans la phase d’exécution, le maître d’ouvrage désigne un coordinateur de la sécurité qualifié. Il s’agit alors souvent d’une entreprise certifiée comme, par exemple, un bureau d’études.
À partir du moment où deux entrepreneurs ou plus travaillent simultanément sur le projet de construction, la coordination de la sécurité est obligatoire (même si ces entrepreneurs ne sont jamais sur le chantier en même temps). Si tous les travaux du projet sont réalisés par un seul entrepreneur, mais que celui-ci travaille avec des sous-traitants, un coordinateur de la sécurité devra tout de même être désigné. Un coordinateur de sécurité est donc obligatoire dans presque toutes les nouvelles constructions ou rénovations.
À la lumière de ce qui précède, il convient d’établir une distinction en fonction de l’ampleur du chantier:
- Pour les chantiers d’une superficie inférieure à 500 m2, l’entrepreneur lui-même peut assumer la fonction de coordinateur de la sécurité.
- Pour les chantiers de plus de 500 m2, cette pratique est interdite et un coordinateur de la sécurité certifié doit être désigné par le client.
Dossier d’intervention ultérieure
Outre la performance énergétique et la sécurité sur le site, le dossier d’intervention ultérieure (DIU) d’un chantier de construction fait également l’objet d’une attention particulière. Le DIU est le fichier contenant tous les éléments qui peuvent être utiles dans le cadre de travaux ultérieurs sur un bâtiment.
Le DIU contient au moins les éléments suivants:
- les plans et dessins de la structure de la maison et des installations techniques présentes (chauffage central, plomberie, électricité, etc.);
- des indications sur les lignes de services (encastrées) (eau, gaz, électricité, ventilation, etc.) et les dangers cachés;
- un cahier des charges avec un aperçu des matériaux utilisés;
- des instructions pour l’entretien, la réparation, la transformation et le démontage du bâtiment et des installations techniques;
- les factures d’achat et les certificats de garantie;
- les noms et les coordonnées de l’architecte, du coordinateur de la sécurité et des principaux entrepreneurs qui ont construit ou rénové le bâtiment.
Un DIU est obligatoire pour tout bâtiment dont la construction a débuté après le 01.05.2001 ou sur lequel des travaux de rénovation ont été effectués par un ou plusieurs entrepreneurs depuis cette date.
La valeur du DIU ne doit pas être sous-estimée. Il s’agit d’un élément indissociable d’une maison ou d’un bâtiment. Il doit rester dans le bâtiment pendant toute sa durée de vie, même après sa vente.
Lorsqu’un bâtiment change de propriétaire, l’ancien propriétaire transmet le DIU au nouveau. Ce transfert est généralement consigné dans l’acte notarié confirmant le transfert de l’immeuble.
Si le vendeur ne dispose pas d’un DIU obligatoire—par exemple s’il n’a jamais été préparé ou s’il est introuvable—il doit faire préparer le dossier par un coordinateur de sécurité ou un architecte à ses frais, au plus tard au moment de la signature de l’acte. En effet, sans DIU, les interventions effectuées sur la structure au cours de l’historique de la construction ne sont que des suppositions.
Circulaire sur la (re)construction de biens immobiliers
Enfin, nous attirons l’attention sur le lien entre les initiatives précédentes des régions respectives en Belgique concernant la performance énergétique et la construction circulaire. Avec la circularité dans la construction, tous les impacts environnementaux du bâtiment sont pris en compte. Il s’agit principalement de la consommation d’énergie du bâtiment, mais l’impact environnemental de la production et du transport des matériaux nécessaires à la rénovation est également pris en compte. La construction circulaire—et donc aussi la rénovation énergétique—cherchera à préserver autant que possible le bâtiment existant et à revaloriser les matériaux présents en les réutilisant dans la rénovation elle-même ou dans d’autres projets. Plus les réglementations sur la (re)construction énergétiquement efficace seront mises en œuvre, plus la circularité jouera un rôle. La construction circulaire est donc une priorité pour aujourd’hui, mais aussi certainement pour l’avenir.
