Rétroactes
L’ordonnance ajoute un nouveau chapitre au Code bruxellois du Logement et introduit un droit de préférence en faveur des locataires de logements affectés à leur résidence principale et bénéficiant d’un bail d’au moins neuf ans. Lorsque le propriétaire décide de mettre l’immeuble en vente, il est tenu d’en informer le locataire, de l’en informer de son droit de préférence et de communiquer les conditions essentielles de vente. Le locataire a ensuite 30 jours pour mettre le bailleur au courant de son désir d’accepter l’offre ou de son refus.
Si la vente a lieu sans que le locataire soit informé correctement et n’a donc pas pu exercer son droit de préférence, l’ordonnance prévoit la possibilité pour le locataire d’introduire une d’action en justice pour reprendre les droits et les obligations de l’acheteur. Le locataire prend alors la place de l’acheteur et devra donc rembourser à l’acheteur le prix d’achat et les frais d’acte.
Réclamations contre l’ordonnance
Différents agents immobiliers et associations immobilières ont introduit un recours auprès de la Cour constitutionnelle, avec comme argument central que le droit de préférence viole le droit de propriété, tant celui du vendeur que de l’acheteur. Selon eux, le droit de préférence limite la liberté du vendeur de sélectionner un acheteur de son choix. Selon le secteur immobilier, le législateur aurait pu atteindre son objectif (renforcer la sécurité du logement) avec des moyens moins radicaux.
Concernant l’acheteur, il a été invoqué que son droit de propriété est violé par la possibilité d’action en subrogation. Cette disposition entrainerait une insécurité juridique, car un acheteur de bonne foi risquerait de perdre son achat, ce qui entraverait le respect de ses biens.
Examen par la Cour constitutionnelle
La Cour reconnait que le droit de préférence et la possibilité d’action en subrogation restreignent le droit de propriété tant du vendeur que de l’acheteur.
Pourtant, la Cour considère que ces restrictions sont légitimes et proportionnées, car elles répondent à un objectif légitime : promouvoir le droit à un logement décent, augmenter la stabilité de l’habitation et promouvoir l’accès à la propriété pour les locataires. Selon la Cour, ces objectifs relèvent de l’importante marge d’appréciation du législateur pour réaliser le droit constitutionnel à un logement décent.
La Cour souligne que le droit de préférence est proportionnel, entre autres parce qu’il s’applique seulement dans des cas spécifiques et doit être exercé dans un délai bref, que l’impact sur le droit de propriété du vendeur est limité parce qu’il est d’abord libre de mettre et de négocier le bien sur le marché avant de devoir communiquer les conditions au locataire, et que l’action en subrogation par le locataire ne peut être invoquée que si le droit de préférence n’a pas été appliqué à temps et correctement.
Conclusion
Par cet arrêt, la Cour constitutionnelle confirme que le droit de préférence pour les locataires énoncé dans l’ordonnance bruxelloise est conforme à la Constitution, et en particulier au droit de propriété. Bien que ce droit était déjà applicable depuis 2023, le prononcé apporte plus de certitude. L’ordonnance reste donc pleinement en vigueur et souligne l’importance du bon respect des obligations d’information et de procédure.
Pour plus d’informations sur les conditions et exceptions du droit de préférence, nous vous invitons à consulter notre précédente newsletter : Bruxelles introduit un droit général de préférence en faveur des locataires
