Tijdelijke uitbreiding van het verlaagd btw-tarief van 6% voor afbraak en heropbouw

Het verlaagd btw-tarief van 6% voor de afbraak en heropbouw van privéwoningen kan vandaag de dag slechts worden toegepast in 32 stedelijke gebieden. Deze maatregel werd destijds ingevoerd om het aantal leegstaande en onbewoonbaar verklaarde woningen in te perken en zodoende de steden naar een hoger niveau te tillen.

Het valt niet te ontkennen dat de COVID-19 pandemie een zware impact heeft gehad op verschillende economische sectoren, waaronder ook de bouwsector. Om deze negatieve impact in te dijken, is de regering van oordeel dat stimulerende maatregelen, zoals een uitbreiding van het verlaagd btw-tarief van 6% naar het volledig Belgisch grondgebied, hierop een positieve invloed zou kunnen hebben.

De concrete toepassing en contouren van deze uitbreiding zijn opgenomen in de programmawet van 20 december 2020.

De tijdelijke uitbreiding van het verlaagd tarief voor afbraak en heropbouw is geïnspireerd op de oorspronkelijke regelgeving die werd opgenomen in het KB nr. 20 van 20 juli 1970 dat de BTW tarieven vaststelt, maar kent een beperkter toepassingsgebied.

De uitbreiding van het verlaagd btw-tarief is van toepassing voor de afbraak en heropbouw van een woning die voor de bouwheer-natuurlijk persoon zijn enige woning is die hoofdzakelijk als eigen woning wordt gebruikt.

Daar de nieuwe regeling enkel geldt voor natuurlijke personen die de woning zelf bewonen, vallen verhuurders, tweedeverblijvers of vennootschappen in principe buiten het toepassingsgebied. De nieuwe regeling voorziet evenwel een uitzondering voor de sociale verhuur en de levering van een woning met bijkomend terrein door een bouwpromotor (vennootschap).

In de 32 stedelijke gebieden blijft de oorspronkelijke regeling van toepassing, zodat hier geen rekening moet worden gehouden met de nieuwe beperktere toepassingsvoorwaarden die worden voorzien in de tijdelijke uitbreiding.

Eerste voorwaarde: enige en hoofdzakelijk eigen woning

Het voordeel van het verlaagd btw-tarief is van toepassing op gebouwen die na hun afbraak en heropbouw door de bouwheer-natuurlijk persoon gedurende minstens 5 opeenvolgende jaren als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning wordt gebruikt. De periode van 5 opeenvolgende jaren loopt af op 31 december van het vijfde jaar volgend op het jaar dat het gebouw voor de eerste keer in gebruik of in bezit wordt genomen door de bouwheer-natuurlijk persoon.

• Het begrip eigen woning

Een woning wordt als eigen beschouwd indien de woning wordt bewoond door de eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker. Een woning die niet wordt bewoond, valt aldus buiten het toepassingsgebied van het verlaagde btw-tarief. Desalniettemin voorziet de wetgeving in een uitzondering voor woningen niet bewoond kunnen worden omwille van beroepsredenen, redenen van sociale aard, verbouwingen, en wettelijke of contractuele belemmeringen die de bewoning onmogelijk maken. Wanneer zulke redenen van toepassing zijn, wordt de woning toch aanzien als eigen woning en kan men, indien voldaan aan alle overige voorwaarden, toch gebruik maken van het verlaagde btw-tarief.

Van zodra de heropbouw van de afgebroken woning is voltooid, dient deze slechts “hoofdzakelijk” als eigen woning te worden gebruikt om van het verlaagd btw-tarief te kunnen genieten. Het is dus geen vereiste dat de volledige woning als eigen woning wordt aangewend.

Wanneer er binnen de woning eveneens een economische activiteit wordt uitgeoefend, kan van het verlaagd btw-tarief worden genoten indien de oppervlakte van het privé-gedeelte van de woning meer dan 50% bedraagt van de totale oppervlakte van de woning. Indien meer dan 50% van de totale oppervlakte van de woning wordt aangewend voor een economische activiteit, is de toepassing van het verlaagd btw-tarief in zijn geheel uitgesloten.

• Het begrip enige woning

De eigen woning moet tevens als enige woning van de bouwheer-natuurlijk persoon kwalificeren. Hiervoor wordt rekening gehouden met alle gebouwen, ongeacht of ze in België of in het buitenland gelegen zijn, die geheel of gedeeltelijk worden gebruikt als woning en waarop de bouwheer-natuurlijk persoon geheel of gedeeltelijk eigendomsrechten of andere zakelijke rechten kan laten gelden die hem de bevoegdheid verschaffen om de woning te gebruiken.

Woningen waarvan de bouwheer-natuurlijk persoon door een erfenis mede-eigenaar, naakte eigenaar of vruchtgebruiker is geworden, worden niet in aanmerking genomen voor de kwalificatie van enige woning.

Hetzelfde geldt indien de bouwheer-natuurlijk persoon zijn domicilie in een andere woning dan de heropgebouwde woning heeft gevestigd en deze woning verkocht is op uiterlijk 31 december van het jaar dat volgt op het jaar waarin de heropgebouwde woning voor de eerste keer in gebruik of in bezit wordt genomen door de bouwheer-natuurlijk persoon.

Tweede voorwaarde: oppervlakte van maximum 200m²

Om van het verlaagd btw-tarief te kunnen genieten mag de bewoonbare oppervlakte van de heropgebouwde woning niet meer bedragen dan 200m².

Als uitgangspunt geldt dat de bewoonbare oppervlakte wordt berekend door de oppervlakten van alle woonvertrekken samen te tellen, gemeten vanaf en tot de binnenkanten van de opgaande muren. De woonvertrekken bestaan uit de keukens, de woonkamers, de eetkamers, de slaapkamers, de bewoonbare zolder- en kelderruimten, de bureaus en alle andere voor huisvesting bedoelde ruimtes, op voorwaarde dat die ruimtes een minimumoppervlakte hebben van 4 m² en een minimumhoogte boven de vloer van 2 meter.

Om rekening te houden met de specifieke kenmerken van het soort gebouw, wordt de oppervlakte verschillend berekend naarmate het een eengezinswoning, appartement of geïntegreerd vastgoedproject van gemeenschappelijk wonen betreft:

• Voor een eengezinswoning wordt de totale bewoonbare oppervlakte bepaald door de oppervlakten van alle woonvertrekken samen te tellen, gemeten vanaf en tot de binnenkanten van de opgaande muren;

• Bij een appartement wordt rekening gehouden met de oppervlakte van de privatieve woonvertrekken. De oppervlakte van gemeenschappelijke delen of ruimten, met inbegrip van plat dak, centrale hal, trappen en de buitenzijde wordt niet in aanmerking genomen.

• Bij wooneenheden die deel uitmaken van een geïntegreerd vastgoedproject wordt rekening gehouden met de oppervlakte van de privatieve woonvertrekken. De oppervlakte van de woonvertrekken voor gemeenschappelijk gebruik door de bewoners van de verschillende wooneenheden van het project (keuken of woonkamer), wordt ten aanzien van elke individuele wooneenheid van het project slechts in aanmerking genomen in evenredigheid met aan het aantal wooneenheden van het project. Indien er bijvoorbeeld 4 wooneenheden zijn, zal de oppervlakte van de woonvertrekken m.b.t. het gemeenschappelijk gebruik slechts ten belope van ¼ van de totale oppervlakte ervan in aanmerking worden genomen.

Het gebouw dat wordt afgebroken hoeft niet noodzakelijk een woning te zijn, zolang het maar kwalificeert als een gebouw. Het is perfect mogelijk om het verlaagd btw-tarief toe te passen op de afbraak van een opslagruimte, waar vervolgens een woning wordt heropgebouwd. Wel is vereist dat de afbraak van het gebouw volledig is, in die zin dat het betrekking moet hebben op een volledig gebouw.

Indien het gebouw niet volledig wordt afgebroken, maar dermate wordt verbouwd dat de werken ingevolge de afbraak niet op een relevante wijze steunen op oude dragende muren en, meer algemeen, op de wezenlijke elementen van de structuur van het oude gebouw, komen de afbraak en heropbouwwerken ook in aanmerking om van het verlaagd btw-tarief te kunnen genieten.

Het is bovendien niet vereist dat de heropgebouwde woning zich op dezelfde plaats moet bevinden als het afgebroken gebouw. Het is voldoende dat de heropgebouwde woning zich op hetzelfde kadastraal perceel bevindt.

Derde voorwaarde: verklaring

Voordat de belasting opeisbaar wordt moet de bouwheer-natuurlijk persoon een verklaring en afschrift hiervan versturen naar de bevoegde fiscale administratie en de dienstverleners. Hierin moet volgende informatie worden opgenomen:

• een uitdrukkelijke vermelding dat het gebouw door de bouwheer-natuurlijk persoon als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning zal worden gebruikt en de totale bewoonbare oppervlakte maximum 200m² bedraagt;

• een afschrift van de omgevingsvergunning;

• een afschrift van het aannemingscontract;

Vierde voorwaarde: tijdstip van opeisbaarheid

De belasting moet uiterlijk opeisbaar worden op 31 december van het jaar dat het gebouw voor de eerste keer in gebruik of in bezit wordt genomen door de bouwheer-natuurlijk persoon.

Vijfde voorwaarde: facturatie

De vijfde en laatste voorwaarde betreft de facturatie van de afbraak en heropbouwwerken. Om toepassing te kunnen maken van het verlaagd btw-tarief moeten de verschillende elementen die een toepassing van het verlaagd tarief rechtvaardigen worden opgenomen in de betreffende facturen.

Uitgesloten handelingen

Net zoals de oorspronkelijke regeling, neemt ook de nieuwe regeling enkele handelingen op die uitgesloten zijn van het verlaagd btw-tarief.

Uitgesloten zijn de handelingen die geen betrekking hebben op de eigenlijke woning, zoals bebouwingswerkzaamheden, tuinaanleg en oprichten van afsluitingen, de handelingen m.b.t. zwembaden, sauna’s, midgetgolfbanen, tennisterreinen, en de gehele of gedeeltelijke reiniging van een woning.

De afbraak en heropbouw van woningen die gedurende een periode van minimum 15 jaar worden verhuurd aan een sociaal verhuurkantoor vallen eveneens binnen het toepassingsgebied van het verlaagd btw-tarief, mits aan alle bovenstaande voorwaarden is voldaan.

Deze uitbreiding heeft betrekking op bouwheren, natuurlijke of rechtspersonen, die na de uitvoering van de werken, de woning verhuren aan een sociaal verhuurkantoor of laten verhuren door een sociaal verhuurkantoor in het kader van een aan een sociaal verhuurkantoor toegekend beheersmandaat.

Vandaag de dag is op de verkoop van nieuwbouw geen verlaagd btw-tarief van 6% mogelijk. De tijdelijke uitbreiding van het verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw voorziet evenwel in een uitzondering. De verkoop of de vestiging, overdracht en wederoverdracht van zakelijke rechten van afgebroken en heropgebouwde woningen en het bijhorend terrein kunnen vanaf de inwerkingtreding van de maatregel eveneens tijdelijk genieten van het verlaagd btw-tarief indien aan alle bovenstaande voorwaarden is voldaan.

Deze maatregel staat een bouwpromotor aldus toe om een woning aan een particulier te verkopen aan het verlaagd btw-tarief van 6%. De bouwpromotor moet in dit geval zowel voor afbraak en heropbouw van het onroerend goed instaan. Het verlaagd btw-tarief kan bovendien enkel bij verkoop van de woning aan de particulier worden toegepast. De aannemingswerken van afbraak en heropbouw vallen buiten het toepassingsgebied van het verlaagd btw-tarief.

De particulier moet de woning aankopen met het oogmerk de woning zelf als enige en hoofdzakelijk als eigen woning te bewonen, of met het oogmerk de woning voor langere termijn te verhuren aan een sociaal verhuurkantoor. Ook hier geldt de oppervlaktebeperking van maximum 200 m².

Bovenstaande regels moeten gedurende minimum 5 opeenvolgende jaren worden nageleefd. Deze periode loopt af op 31 december van het vijfde jaar volgend op het jaar dat het gebouw voor de eerste keer in gebruik of in bezit wordt genomen door de particulier.

Indien binnen de termijn van 5 opeenvolgende jaren niet langer voldaan is aan één of meerdere van voormelde voorwaarden, moet de bouwheer-natuurlijke persoon of de verkrijgende particulier hiervan binnen de drie maanden een verklaring toesturen aan de bevoegde fiscale administratie.

Het genoten belastingvoordeel moet bovendien eveneens binnen de drie maanden worden teruggestort aan de Staat voor het jaar waarin de wijziging zich voordoet en voor de nog te lopen jaren tot beloop van een vijfde per jaar, tenzij de bouwheer-natuurlijke persoon of verkrijgende particulier is overleden of de toepassing van de voorwaarden wordt verhinderd wegens overmacht.

Het verlaagd tarief kan worden toegepast op de handelingen waarvoor de btw opeisbaar wordt tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022.

Indien de afbraak en heropbouw reeds voor 1 januari 2021 is gestart, kan het verlaagd tarief nog worden toegepast voor de handelingen die worden gefactureerd na 1 januari 2021, op voorwaarde dat voor 31 maart 2021 een verklaring wordt ingediend.

Voor projecten waarvoor een omgevingsvergunning wordt ingediend na 1 juli 2022, wordt het gebruik van het verlaagd tarief beperkt tot 25% van het totale bedrag van het project. Deze beperking wordt ingevoerd om te vermijden dat de projecten excessief zouden werken met voorschotten om alsnog zoveel mogelijk van het verlaagd tarief te kunnen genieten.