De Wet Breyne uitgelegd
De Wet Breyne, of ook de Woningbouwwet van 9 juli 1971, is een Belgische wet die van toepassing is wanneer een particulier een woning of appartement op plan of in aanbouw koopt of aan een aannemer de opdracht geeft om een woning of appartement te bouwen. De wet heeft tot doel de particuliere koper of bouwheer te beschermen tegen risico’s tijdens het bouwproces, zoals een gebrekkige uitvoering van de werken, vertragingen, financiële problemen bij de aannemer of promotor of een faillissement voor de voltooiing van de woning.
Aangezien kopers vaak al aanzienlijke bedragen betalen voor de werken volledig zijn uitgevoerd, voorziet de Wet Breyne in een aantal dwingende beschermingsmechanismen, zoals:
- een uitgebreide informatieplicht voor de verkoper-aannemer;
- een getrapt betalingssysteem in functie van de voortgang van de werken;
- een maximum op het voorschot dat aan de koper mag worden gevraagd;
- een verplichte financiële waarborg ten voordele van de koper.
Die financiële waarborg vormt het voorwerp van de procedure voor het Hof van Justitie.
Aangezien kopers vaak al betalen voor de werken volledig zijn uitgevoerd, streefde de wetgever ernaar hen te beschermen tegen de situatie waar de aannemer zijn verplichtingen niet nakomt of failliet gaat. De aannemer is daarom verplicht een waarborg te stellen bij de Deposito- en Consignatiekas, die de goede uitvoering van de werken moet garanderen.
De omvang van de waarborg hangt af van de erkenning van de aannemer:
- Erkende aannemers (die voldoen aan de erkenningsvoorwaarden van de wet van 20 maart 1991) moeten een waarborg stellen van slechts 5% van de waarde van de werken.
- Niet-erkende aannemers en promotoren daarentegen moeten een voltooiingswaarborg van 100% van de waarde van de werken voorzien.
Volgens de wetgever getuigen erkende aannemers van voldoende professionele betrouwbaarheid en financiële draagkracht, waardoor een beperkte waarborg volstaat.
Procedure voor het Europees Hof van Justitie
In februari 2023 startte de Europese Commissie een procedure tegen België bij het Europees Hof van Justitie. Volgens de Commissie schendt de Belgische regeling, die afhankelijk van de erkenning van de aannemer een verschillende waarborg oplegt, de Europese Dienstenrichtlijn, die de vrije dienstverlening binnen de Europese Unie moet waarborgen.
De Europese Dienstenrichtlijn verbiedt lidstaten om dienstverleners te discrimineren op basis van hun nationaliteit of plaats van vestiging, en garandeert de vrije toegang tot en uitoefening van dienstenactiviteiten binnen de EU. Lidstaten mogen enkel voorwaarden opleggen aan buitenlandse dienstverleners indien deze niet-discriminerend, gerechtvaardigd en proportioneel zijn. Het onderscheid in waarborg tussen erkende en niet-erkende aannemers, waarbij die laatsten een waarborg van 100% moeten stellen, vormt volgens de Commissie een aanzienlijke belemmering voor buitenlandse aannemers en promotoren die op de Belgische markt actief willen zijn.
Oordeel van het Europees Hof van Justitie
Het Europees Hof van Justitie volgde de redenering van de Europese Commissie en oordeelde dat sprake is van indirecte discriminatie tussen Belgische dienstverleners en dienstverleners uit andere lidstaten, aangezien
- niet-erkende aannemers en promotoren een voltooiingswaarborg van 100% moeten stellen, en
- erkenning enkel mogelijk is voor aannemers. Hierdoor kunnen buitenlandse promotoren (die geen aannemingsactiviteiten uitoefenen) geen gebruik maken van het gunstigere waarborgregime en zijn zij vaak aangewezen op samenwerking met een Belgische erkende aannemer.
België kon daarbij niet aantonen dat het onderscheid tussen erkende en niet-erkende aannemers gerechtvaardigd is door dwingende redenen van algemeen belang, zoals de bescherming van kopers, noodzakelijk is of proportioneel is ten opzichte van het nagestreefde doel.
Gevolgen voor de praktijk
Het gevolg is duidelijk: de huidige waarborgregeling in de Wet Breyne is in strijd met het Europese recht. De Belgische wetgever zal de wet dan ook moeten herbekijken en aanpassen.
Met de hervorming van het Burgerlijk Wetboek heeft de wetgever in Boek 7 “Bijzondere Contracten” alvast ruimte gelaten om de Wet Breyne te herwerken en daarin te integreren. Dit arrest vormt dan ook een uitgelezen kans om de regelgeving te moderniseren en beter af te stemmen op de Europese principes van vrije dienstverlening.
In afwachting van een wetswijziging blijft de bestaande regeling van kracht.
