Explication de la loi Breyne
La loi Breyne, également appelée loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d’habitations, est une loi belge s’appliquant quand un particulier achète une maison ou un appartement sur plan ou en cours de construction, ou quand il charge un entrepreneur de construire une maison ou un appartement. La loi a pour objet de protéger l’acheteur privé ou le maître d’ouvrage contre les risques liés au processus de construction, tels que la mauvaise exécution des travaux, les retards, les difficultés financières de l’entrepreneur ou du promoteur ou encore la faillite avant l’achèvement de l’habitation.
Étant donné que les acheteurs paient souvent des sommes considérables avant même que les travaux soient entièrement réalisés, la loi Breyne dispose de plusieurs mécanismes de protection contraignants, tels que :
- une obligation d’information étendue pour le vendeur-entrepreneur ;
- un système de paiement échelonné en fonction de l’avancement des travaux ;
- un plafond pour l’acompte pouvant être réclamé à l’acheteur ;
- une garantie financière obligatoire constituée au profit de l’acheteur.
Cette garantie financière fait l’objet de la procédure devant la Cour de justice.
Étant donné que les acheteurs paient souvent avant que les travaux ne soient entièrement réalisés, le législateur a essayé de les prémunir de situations dans lesquelles l’entrepreneur ne respecte pas ses obligations ou est déclaré en faillite. L’entrepreneur est donc tenu de déposer une garantie auprès de la Caisse des dépôts et consignations, qui doit garantir la bonne exécution des travaux.
Le montant de la garantie dépend de l’agrément de l’entrepreneur :
- Les entrepreneurs agréés (qui satisfont aux conditions d’agrément prévues par la loi du 20 mars 1991) doivent constituer une garantie correspondant à 5 % seulement de la valeur des travaux.
- Par contre, les entrepreneurs non agréés et promoteurs doivent constituer une garantie d’achèvement équivalente à 100 % de la valeur des travaux.
Selon le législateur, les entrepreneurs agréés sont le gage d’une fiabilité professionnelle et d’une capacité financière suffisantes, justifiant la constitution d’une garantie limitée.
Procédure devant la Cour européenne de justice
Au mois de février 2023, la Commission européenne a engagé une procédure contre la Belgique devant la Cour européenne de justice. Selon la Commission, la réglementation belge, qui impose une garantie différente en fonction de l’agrément de l’entrepreneur, enfreint la directive européenne sur les services, dont l’objet est de garantir la libre prestation de services au sein de l’Union européenne.
La directive européenne sur les services interdit aux États membres de discriminer les prestataires de services sur la base de leur nationalité ou de leur lieu d’établissement, et garantit le libre accès et l’exercice des activités de services au sein de l’UE. Les États membres peuvent uniquement imposer des conditions aux prestataires de services étrangers si ces conditions ne sont pas discriminatoires, sont justifiées et sont proportionnées. Selon la Commission, la distinction faite entre la garantie devant être constituée par les entrepreneurs agréés et celle devant être versée par les entrepreneurs non agréés, à savoir que ces derniers doivent fournir une garantie de 100 %, entrave considérablement la tâche des entrepreneurs et promoteurs étrangers souhaitant exercer leurs activités sur le marché belge.
Arrêt de la Cour européenne de justice
La Cour de justice européenne a suivi le raisonnement de la Commission européenne et a estimé qu’une discrimination indirecte est réelle entre les prestataires de services belges et ceux d’autres États membres, étant donné que
- les entrepreneurs et promoteurs non agréés doivent fournir une garantie d’achèvement de 100 %, et
- que seuls les entrepreneurs peuvent être agréés. Dès lors, les promoteurs étrangers (qui n’exercent pas d’activités de construction) ne peuvent bénéficier du régime de garantie plus avantageux et sont souvent contraints de collaborer avec un entrepreneur belge agréé.
La Belgique n’a pu démontrer que la distinction entre entrepreneurs agréés et non agréés était justifiée par des raisons impérieuses d’intérêt général, telles que la protection des acheteurs, était nécessaire ou était proportionnée à l’objectif poursuivi.
Conséquences pratiques
La conséquence est évidente : le régime de garantie actuel visé dans la loi Breyne est contraire au droit européen. Le législateur belge devra donc revoir sa copie et modifier la loi.
Dans le cadre de la réforme du Code civil, le législateur a déjà prévu, dans le Livre 7 « Contrats spéciaux », la possibilité de remanier la loi Breyne et de l’y intégrer. Cet arrêt offre donc une occasion unique de moderniser la réglementation et de mieux l’harmoniser avec les principes européens de libre prestation de services.
La réglementation actuelle demeure en vigueur dans l’attente d’une modification de la loi.
