Wij verwijzen naar onze eerdere nieuwsbrief uit 2022 waarin wij al een aantal wetgevende maatregelen hadden toegelicht over het toezicht op de woninghuurprijzen in Brussel. Zo voorzag men toen al de volgende maatregelen:
- Een driejaarlijkse mogelijkheid werd gecreëerd om (onder voorwaarden) het huurniveau van een woning te herzien in functie van de “normale huurwaarde” van het goed;
- Het ter beschikking stellen van indicatieve, niet-bindende referentiehuurprijzen via de website https://huurprijzen.brussels/;
- De verhuurder werd de verplichting opgelegd om de referentiehuurprijs (of het interval errond) in de huurovereenkomst te vermelden;
- De wettelijke basis werd gelegd voor de oprichting van een paritaire huurcommissie (“PHC”), bevoegd om kosteloos niet-bindend advies te verlenen over de billijkheid van de huurprijs voor woninghuurovereenkomsten in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest;
- Er werd wettelijk een vermoeden vastgelegd dat de woninghuurprijs buitensporig is wanneer 20% meer gevraagd wordt dan de referentiehuurprijs. Dit vermoeden kan echter weerlegd worden door te wijzen op aanzienlijke elementen van comfort of door omgevingsfactoren van het specifieke goed, waarmee nog geen rekening werd gehouden bij de raming van de referentiehuurprijs (vb. een opmerkelijke of prestigieuze architectuur, de aanwezigheid van massief houten parketvloeren…). Een huurprijs wordt ook vermoed buitensporig te zijn, wanneer de woning aanzienlijke kwaliteitsgebreken vertoont, ook al wordt de referentiehuurprijs niet met meer dan 20% overschreden.
Er werd ook een verbod voorzien om een buitensporige huurprijs aan te rekenen, doch deze bepaling trad nog niet in werking. Hiertoe moesten eerst de representativiteit en de betrouwbaarheid van het indicatief rooster van de huurprijzen versterkt worden. Essentieel was het verzamelen van meer gegevens.
Verbod op zogenaamde “buitensporige woninghuurprijzen” vanaf 1 mei 2025
Op 4 april 2025 heeft het Brussels Hoofdstedelijk parlement een ordonnantie aangenomen die, met ingang van 1 mei 2025, het verbod om een buitensporige woninghuurprijs aan te rekenen in werking laat treden.
De huurder heeft de mogelijkheid om een advies aan de PHC te vragen over een verzoek tot herziening van een buitensporige woninghuurprijs. De PHC, die ondertussen samengesteld is en operationeel werd, krijgt hierdoor haar volle bevoegdheid.
Indien de partijen niet tot een akkoord komen na de bemiddeling die door de PHC wordt georganiseerd, kan de huurder een herziening van de huurprijs bij de vrederechter vragen. De huurder kan het verzoek ook onmiddellijk bij de vrederechter aanhangig maken.
De herziene huurprijs die dan wordt uitgesproken, kan ten vroegste ingaan vier maanden voor de datum van de gedinginleidende akte.
Bij huurovereenkomsten met een duur van meer dan een jaar maar niet meer dan drie jaar, zal zo’n verzoek niet kunnen worden ingediend tijdens de eerste twee maanden na de inwerkingtreding van de overeenkomst. Voor huurovereenkomsten van langere duur geldt een wachttermijn van drie maanden.
Indien de verhuurder voor hetzelfde goed al een buitensporige woninghuurprijs heeft moeten herzien, zal de huurder op elk moment tijdens de huurovereenkomst de verlaging kunnen vorderen. In dat geval zal de herziene huurprijs gelden vanaf de eerste maand van de huurovereenkomst.
Ander referentiekader bij nieuwe omstandigheden of werken
De verhuurder kan nog steeds een beroep doen op de driejaarlijkse mogelijkheid om een verhoging van de huurprijs te vorderen ten gevolge van nieuwe omstandigheden of werken. Deze mogelijkheid zal vanaf 1 mei 2025 echter niet langer gebaseerd zijn op de “normale huurwaarde” van het goed maar wel op de referentiehuurprijs.
Ook wordt voortaan rekening gehouden met de referentiehuurprijs om te beoordelen of nieuwe omstandigheden dan wel werken ertoe kunnen leiden dat de huurprijs bij opeenvolgende korte termijn woninghuurovereenkomsten verhoogd mag worden binnen eenzelfde periode van negen jaar.
In dit verband is vanuit de vastgoedsector een grote bezorgdheid geuit dat dit, meer nog dan in het verleden, veronderstelt dat de referentiehuurprijzen representatief zijn, wat mogelijks niet altijd het geval zal zijn.
Substantiële en aanzienlijke kwaliteitsgebreken
Op 25 januari 2024 had de Brusselse Hoofdstedelijke Regering reeds een lijst van substantiële en aanzienlijke kwaliteitsgebreken uitgevaardigd, waarop de PHC zich kan baseren.
Het gaat bijvoorbeeld om het ontbreken van een ingerichte keuken, een volledig verwarmings- en sanitair warmwatersysteem of een mogelijkheid tot aansluiting van een wasmachine. Ook het feit dat de enige sanitaire voorzieningen van de woning zich niet bevinden in een daartoe bestemd lokaal of slechts toegankelijk zijn via de gemeenschappelijke delen van het gebouw, wordt als een substantieel kwaliteitsgebrek beschouwd.
Verplichte gewestelijke registratie van woninghuurovereenkomsten
Woninghuurovereenkomsten in Brussel moeten sinds 1 januari 2025 worden geregistreerd via het online platform IRISrent van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Voor natuurlijke personen is de registratie ook mogelijk aan het loket of per post. Het gaat meer specifiek om de woninghuurovereenkomsten die werden ondertekend vanaf 1 januari 2025 of die werden ondertekend vóór 1 januari 2025 maar nog niet werden geregistreerd via het federale platform MyRent.
Op 3 april 2025 heeft het Grondwettelijk Hof geoordeeld dat een exclusief gewestelijke registratie van woninghuurovereenkomsten in Brussel in strijd is met de bevoegdheidsverdeling. Momenteel moeten woninghuurovereenkomsten in Brussel dus zowel via IRISrent (het gewestelijke platform) als via MyRent (het federale platform) geregistreerd worden.
Een doelstelling van de verplichte gewestelijke registratie is het verzamelen van meer gegevens over de Brusselse woninghuurmarkt. Zo kan het indicatief rooster van de huurprijzen representatiever en accurater worden gemaakt. Het rooster is momenteel immers nog gebaseerd op verouderde en beperkte gegevens verkregen via enquêtes.
