Nouvelles règles relatives au contrôle des loyers d’habitation à Bruxelles

Loyers indicatifs non contraignants

Depuis le 1^er janvier 2018, la Région de Bruxelles-Capitale met à la disposition des bailleurs et des locataires de logements à Bruxelles les loyers de référence indicatifs et non contraignants sur le site web https:// loyers.brussels. Les montants sont fondés sur les enquêtes de l’Observatoire des loyers, menées auprès des locataires.

Depuis le 20 octobre 2022, les loyers de référence sont calculés:

• Sur la base d’équations qui dépendent du type de logement (studio, appartement, maison…), qui tiennent compte de:
• La superficie du logement;
• La localisation du logement. Les secteurs statistiques sont désormais utilisés et sont associés à un indice de difficulté. Chaque quartier possède son indice. Une distinction est ainsi opérée entre les quartiers plus chers et meilleur marché;
• L’état du logement, déterminé par la présence ou non de double vitrage et l’année de construction.
• Sur la base d’un certain nombre de variables additionnelles:
• la présence d’un chauffage central ou non;
• la présence d’un système de régulation thermique ou non;
• la présence d’une deuxième salle de bain ou non;
• la présence d’espace récréatif ou non;
• la présence d’espace de range­ment ou non;
• la présence de garage(s) ou non;
• le niveau de per­for­mance énergé­tique (PEB).

Les loyers indicatifs sont exprimés sous la forme d’une fourchette de prix, avec une marge de 10% autour du loyer de référence. Enfin, ils sont adaptés en fonction de l’évolution de l’indice santé, pour autant qu’ils ne le sont pas sur la base de nouvelles enquêtes.

 

Commission paritaire locative

À la fin 2021, la Région de Bruxelles-Capitale a voté une ordonnance qui prévoit la création au 2 décembre 2021 d’une commission paritaire locative (CPL), composée d’un même nombre de représentants des bailleurs et des locataires. Cette commission est compétente pour rendre gratuitement des avis sur la justesse du loyer pour tout bail d’habitation en Région bruxelloise depuis le 2 décembre 2021. Les baux suivants ne peuvent néanmoins pas être soumis à l’appréciation de la CPL:

• les baux conclus par un opérateur immobilier public ou une agence immobilière sociale; et
• les baux dont le loyer fait l’objet d’un encadrement par une ordonnance ou un arrêté du Gouvernement.

La CPL peut être saisie par toute personne intéressée. Il peut donc s’agir du bailleur et du locataire, mais aussi, par exemple, des associations qui défendent leurs intérêts.

De même, le juge de paix peut demander à la commission de rendre un avis dans le cadre d’une procédure de révision d’un loyer (d’habitation).

La commission rend son avis dans les deux mois à compter de l’introduction de la demande. Si la CPL considère que le loyer est abusif, elle formule une proposition de loyer révisé.

L’avis de la CPL n’est pas contraignant. Quand elle rend un avis concluant à une révision du montant du loyer, elle propose aux parties une conciliation, limitée au montant du loyer. Le loyer révisé qui en découle produit ses effets à compter du premier jour du mois qui suit la date de saisine de la CPL, sauf accord contraire des parties.

Le bailleur peut également saisir la commission après le premier triennat du contrat de bail, s’il  appert que le loyer exigible au moment de l’introduction de la demande est inférieur de 30% au loyer de référence. Cette différence ne peut être justifiée par des défauts de qualité substantiels et considérables (non imputables au locataire) ou par des facteurs liés à l’environnement.

 

Présomption d’abus

Il existe également depuis le 2 décembre 2021 dans la Région de Bruxelles-Capitale une présomption selon laquelle le loyer est abusif lorsqu’il dépasse de 20% le loyer de référence. Cette présomption peut être renversée.

À cet égard, il convient de souligner ce qui suit:

• Si le loyer demandé n’excède pas de 20% le loyer de référence mais le logement présente des défauts de qualité substantiels et, par conséquent, sa qualité est inférieure à la moyenne, il peut être question d’abus. Il va de soi que ces défauts de qualité ne peuvent pas être imputables au locataire. En outre, ils doivent concerner des caractéristiques intrinsèques du logement ou de son environnement qui ne sont pas déjà explicitement prises en compte dans le cadre de l’estimation du loyer de référence. Il peut par exemple s’agir de l’absence d’un compteur individuel d’électricité ou d’eau, d’un pièce sanitaire privative, d’équipements de cuisine ou d’un ascenseur. La pollution sonore considérable ou les odeurs nauséabondes fréquentes peuvent également entrer en ligne de compte.

 

• Une différence de plus de 20% par rapport au loyer de référence peut être justifiée par des éléments de confort substantiels (liés aux caractéristiques intrinsèques du logement) ou par des facteurs liés à son environnement, qui ne sont pas déjà pris en compte dans le cadre de l’estimation du loyer de référence. Les caractéristiques suivantes sont autant d’éléments de confort substantiels : une villa quatre façade ou une maison de maître, une architecture remarquable ou prestigieuse, un parquet en bois massif, de très nombreux espaces de détente, une abondance d’espaces verts ou un emplacement très calme.

Il n’est donc question d’abus que lorsque le bailleur loue son bien à un prix qui ne correspond absolument pas à sa qualité.

 

Mention du loyer de référence dans le bail

Depuis le 2 décembre 2021, le bailleur d’un bien d’habitation à Bruxelles est également tenu d’indiquer dans le bail le loyer de référence du bien ou l’intervalle de loyers autour du loyer de référence, tel que calculé sur le site https://loyers.brussels.

 

Évolution escomptée

Les bailleurs bruxellois doivent encore s’attendre à un nouveau durcissement à l’avenir.

En effet, la Région de Bruxelles-Capitale a déjà adopté d’autres dispositions en ce sens, dont l’entrée en vigueur a été reportée jusqu’à une date future non encore déterminée.

• Il sera interdit au bailleur de proposer un loyer abusif. À défaut, le preneur aura la possibilité de demander un avis de la CPL sur une révision du loyer ou de saisir immédiatement le juge de paix. Si les parties ne parviennent pas à un accord après la conciliation organisée par la CPL, le preneur peut encore demander une révision au juge de paix.

Le loyer révisé ainsi décidé prendra effet au plus tôt quatre mois avant la date de l’acte introductif d’instance.

• Dans le cas d’un bail d’une durée de plus d’un an mais de trois ans au plus, une demande en ce sens ne pourra être introduite au cours des deux premiers mois suivant l’entrée en vigueur du bail. Pour les baux de plus longue durée, le délai d’attente est de trois mois.
• Si le bailleur a déjà été contraint de réviser un loyer abusif pour le même bien, le preneur peut réclamer la révision à la baisse à tout moment du contrat de bail. Dans ce cas, le loyer révisé peut produire ses effets à compter du premier mois du contrat de bail.

Nous vous informerons par cette voie dès que nous aurons plus de précisions quant à l’entrée en vigueur effective de ces dispositions.

 

Pour de plus amples informations sur le contrôle des loyers des logements dans la Région de Bruxelles-Capitale: https://loyers.brussels/