Nous renvoyons à notre précédente newsletter de 2022, dans laquelle nous avions déjà expliqué un certain nombre de mesures législatives relatives au contrôle des loyers d’habitation à Bruxelles. À l’époque, les mesures suivantes avaient déjà été prévues :
- Une possibilité triennale a été créée de réviser (sous conditions) le niveau du loyer d’une habitation en fonction de la « valeur locative normale » du bien ;
- La mise à disposition de loyers de référence indicatifs, non contraignants, via le site web https://huurprijzen.brussels/;
- Le bailleur a été obligé de mentionner le loyer de référence (ou l’intervalle autour de celui-ci) dans le bail ;
- Une base légale a été instaurée pour la création d’une commission paritaire locative (« CPL »), compétente pour fournir gratuitement un avis non contraignant sur l’équité du loyer pour les baux d’habitation dans la Région de Bruxelles-Capitale ;
- Une présomption légale a été instaurée selon laquelle le loyer est abusif lorsqu’il dépasse de 20 % le loyer de référence. Cette présomption peut toutefois être réfutée en invoquant des éléments de confort substantiels ou des facteurs environnementaux spécifiques au bien, qui n’avaient pas encore été pris en compte dans l’estimation du loyer de référence (par exemple : une architecture remarquable ou prestigieuse, la présence de parquets en bois massif…). Un loyer est également présumé abusif lorsque l’habitation présente des défauts de qualité substantiels, même si le loyer de référence n’est pas dépassé de plus de 20 %.
Une interdiction de demander un loyer abusif avait également été prévue, mais cette disposition n’était pas encore entrée en vigueur. Pour ce faire, il fallait d’abord renforcer la représentativité et la fiabilité de la grille indicative des loyers. Il était essentiel de collecter davantage de données.
Interdiction desdits « loyers d’habitation abusifs » à partir du 1er mai 2025
Le 4 avril 2025, le Parlement de la Région de Bruxelles-Capitale a adopté une ordonnance qui, à partir du 1er mai 2025, mettra en vigueur l’interdiction de demander un loyer d’habitation abusif.
Le locataire a la possibilité de demander un avis à la CPL concernant une demande de révision d’un loyer d’habitation abusif. La CPL, désormais constituée et opérationnelle, exercera ainsi pleinement sa compétence.
Si les parties ne parviennent pas à un accord à l’issue de la médiation organisée par la CPL, le locataire pourra demander une révision du loyer au juge de paix. Le locataire peut aussi saisir directement le juge de paix.
Le loyer révisé ne pourra prendre effet au plus tôt que quatre mois avant la date de l’acte introductif d’instance.
Dans les baux d’une durée de plus d’un an mais ne dépassant pas trois ans, une telle demande ne pourra pas être introduite pendant les deux premiers mois suivant l’entrée en vigueur du bail. Pour les baux de plus longue durée, un délai d’attente de trois mois est applicable.
Si le bailleur a déjà dû réviser un loyer d’habitation abusif pour le même bien, le locataire pourra demander la réduction à tout moment durant le bail. Dans ce cas, le nouveau loyer s’appliquera à partir du premier mois du bail.
Autre cadre de référence en cas de nouvelles circonstances ou de travaux
Le bailleur peut toujours faire usage de la possibilité triennale de demander une augmentation du loyer en raison de nouvelles circonstances ou de travaux. Cette possibilité ne sera toutefois plus fondée sur la « valeur locative normale » du bien à partir du 1er mai 2025, mais bien sur le loyer de référence.
Désormais, il sera également tenu compte du loyer de référence pour évaluer si de nouvelles circonstances ou des travaux peuvent justifier une augmentation du loyer dans le cadre de baux d’habitation successifs de courte durée au cours d’une même période de neuf ans.
À cet égard, une grande inquiétude a été exprimée par le secteur immobilier, car cela suppose, encore plus que par le passé, que les loyers de référence soient représentatifs, ce qui ne sera peut-être pas toujours le cas.
Défauts de qualité substantiels et considérables
Le 25 janvier 2024, le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale avait déjà établi une liste des défauts de qualité substantiels et considérables, sur laquelle la CPL peut se baser.
Il s’agit par exemple de l’absence d’une cuisine équipée, d’un système complet de chauffage et d’eau chaude sanitaire ou de la possibilité de raccorder une machine à laver. Le fait que les seules installations sanitaires de l’habitation ne se trouvent pas dans un local prévu à cet effet ou ne soient accessibles que via les parties communes de l’immeuble est également considéré comme un défaut de qualité substantiel.
Enregistrement régional obligatoire des baux d’habitation
Depuis le 1er janvier 2025, les baux d’habitation à Bruxelles doivent être enregistrés via la plateforme en ligne IRISrent de la Région de Bruxelles-Capitale. Pour les personnes physiques, l’enregistrement est également possible au guichet ou par courrier. Cela concerne spécifiquement les baux d’habitation signés à partir du 1er janvier 2025, ou signés avant le 1er janvier 2025 mais non encore enregistrés via la plateforme fédérale MyRent.
Le 3 avril 2025, la Cour constitutionnelle a jugé qu’un enregistrement exclusivement régional des baux d’habitation à Bruxelles est contraire à la répartition des compétences. Actuellement, les baux d’habitation à Bruxelles doivent donc être enregistrés à la fois via IRISrent (la plateforme régionale) et via MyRent (la plateforme fédérale).
Un des objectifs de l’enregistrement régional obligatoire est de collecter davantage de données sur le marché locatif bruxellois. Cela permettrait de rendre la grille indicative des loyers plus représentative et précise. En effet, la grille est actuellement encore basée sur des données obsolètes et limitées, obtenues par le biais d’enquêtes.
