Bij de hervorming van het goederenrecht heeft de wetgever ervoor gekozen het systeem van de onroerende publiciteit uit te breiden naar dergelijke rechten: voorkeur-, voorkoop- en optierechten op een onroerend zakelijk recht die tot stand zijn gekomen vanaf 1 juli 2022, kunnen op het Kantoor Rechtszekerheid worden overgeschreven in de hypotheekregisters.
De overschrijving van een voorkeur-, voorkoop- of optierecht heeft enkele belangrijke praktische gevolgen. Wij vatten deze kort voor u samen.
Voorkeur-, voorkoop- en optierechten
Vooreerst leggen wij de verschillen uit tussen de termen voorkeurrecht, voorkooprecht en optierecht. Deze begrippen mogen niet met elkaar worden verward.
- Bij een voorkeurrecht verbindt de eigenaar van een onroerend goed zich ertoe om het goed, wanneer hij wil verkopen, eerst aan de begunstigde aan te bieden en dus om met hem als eerste te onderhandelen.
- In geval van een voorkooprecht dient de eigenaar, wanneer hij een verkoopovereenkomst met een derde sluit, de begunstigde de mogelijkheid te geven om het onroerend goed bij voorrang tegen de prijs en voorwaarden aan te kopen die in de verkoopovereenkomst werden afgesproken (of zulke ander prijs als zou zijn voorzien in de modaliteiten van het voorkooprecht).
- Een aankoopoptie is een overeenkomst waarbij de kandidaat-koper gedurende een bepaalde termijn de optie krijgt om het onroerend goed te kopen tegen vooraf bepaalde voorwaarden. De kandidaat-verkoper mag het goed gedurende die termijn enkel aan de kandidaat-koper verkopen. Zodra de kandidaat-koper de optie licht, is de koop definitief gesloten.
Het spiegelbeeld van de aankoop-optie is de verkoopoptie.
Daarnaast bestaat de mogelijkheid om met een zogenaamde “gekruiste optie” te werken. In dat geval verleent de kandidaat-verkoper een aankoopoptie en de kandidaat-koper een verkoopoptie. Indien de kandidaat-koper de aankoopoptie niet licht binnen de afgesproken termijn, heeft de kandidaat-verkoper de mogelijkheid om gedurende een bepaalde termijn de verkoopoptie te lichten.
Tegenstelbaarheid aan derden
De overschrijving in de hypotheekregisters maakt deze rechten, mits ze zijn verleend op of na 1 juli 2022, tegenstelbaar aan derden. Dit betekent dat derden door de overschrijving worden geacht op de hoogte te zijn van het voorkeur-, voorkoop- of optierecht. Wanneer zij het recht in kwestie toch miskennen, maken zij zich schuldig aan derde-medeplichtigheid aan contractbreuk. Hun feitelijke kwade trouw hoeft niet te worden aangetoond.
Indien het voorkeur-, voorkoop- of optierecht niet werd overgeschreven, kunnen echter niet alle derden de niet-tegenstelbaarheid inroepen. Enkel “beschermde derden” kunnen dit doen, namelijk derden te goeder trouw die een concurrent recht op het onroerend goed hebben (en dit ook hebben gepubliceerd). Dit zijn enerzijds derden met een zakelijk recht op het onroerend goed in kwestie en anderzijds schuldeisers die het goed vervolgen, die zouden worden geschaad door de overdracht ervan.
Met andere woorden, door de overschrijving van een voorkeur-, voorkoop- of optierecht voorkomt de begunstigde ervan dat derden te goeder trouw een concurrent recht op hetzelfde onroerend goed verwerven dat aan hem tegenstelbaar is. Ook belet hij zo dat zij rechten die zij eerder hadden verkregen maar nog niet hadden gepubliceerd in de hypotheekregisters, toch nog zouden publiceren en dus tegenstelbaar zouden maken.
De begunstigde is dus beschermd wanneer de eigenaar/verkoper het onroerend goed verkoopt aan een derde met miskenning van het voorkeur-, voorkoop- of optierecht. Daarnaast biedt de overschrijving ook een grotere bescherming bij samenloop met andere schuldeisers, bijvoorbeeld in geval van een faillissement of in geval van een beslag.
U kan controleren of er reeds een overgeschreven en dus tegenstelbaar voorkoop-, voorkeur- of optierecht op een bepaald goed rust door een hypothecair getuigschrift aan te vragen bij het bevoegde Kantoor Rechtszekerheid.
Wanneer een voorkeur-, voorkoop- of optierecht verleend vόόr 1 juli 2022 werd overgeschreven, maakt dit het recht in kwestie echter niet tegenstelbaar aan derden. Onder het oude goederenrecht had de overschrijving van een voorkeur-, voorkoop- of optierecht (in de mate dat deze werd aanvaard) enkel een informatief gevolg. De feitelijke kwade trouw van een derde-verkrijger moet hier dus nog steeds aangetoond worden om zijn derde-medeplichtigheid aan contractbreuk te kunnen vaststellen. Dit betekent dat de derde de facto kennis had of behoorde te hebben van het bestaan van het voorkeur-, voorkoop- of optierecht. De overschrijving in de hypotheekregisters is wel een element dat meespeelt in de beoordeling van de kwade trouw van de derde.
Vereiste van een authentieke akte
Indien u uw voorkeur-, voorkoop- of optierecht wenst over te schrijven in de hypotheekregisters, dient het in een authentieke akte (vb. een notariële akte) te zijn geformaliseerd. Enkel authentieke akten kunnen immers worden aangeboden voor overschrijving.
Sancties bij miskenning van een voorkoop-, voorkeur- of optierecht
Het gemoderniseerde verbintenissenrecht, dat in werking is getreden op 1 januari 2023, heeft gesleuteld aan de sancties waarover de titularis van een miskend voorkeur-, voorkoop- of optierecht beschikt.
Indien een derde een overgeschreven voorkeur-, voorkoop- of optierecht miskent dat tussen 1 juli 2022 en 1 januari 2023 tot stand is gekomen, zijn de sancties bij derde-medeplichtigheid aan contractbreuk onder het oude verbintenissenrecht van toepassing. De titularis van het voorkeur-, voorkoop- of optierecht kan de nietigheid van de overeenkomst tussen de verkoper en de derde vorderen als vorm van herstel in natura. De vordering om in de plaats te worden gesteld van de derde-verkrijger is in een aantal wettelijk bepaalde gevallen ook mogelijk, bijvoorbeeld bij miskenning van het voorkooprecht van de pachter.
Wanneer een derde een overgeschreven voorkeur-, voorkoop- of optierecht miskent dat na 1 januari 2023 tot stand is gekomen, kan de begunstigde van het recht met toepassing van artikel 5.26 Burgerlijk Wetboek ten laste van de derde-verkrijger ofwel herstel van de geleden schade vorderen, ofwel de niet-tegenwerpelijkheid van de verkoopovereenkomst tussen de verkoper en de derde, ofwel de indeplaatsstelling.
In geval van niet-tegenwerpelijkheid van de verkoop aan de derde, heeft de verkoop geen gevolgen tegenover de titularis van het voorkeur-, voorkoop- of optierecht. De verkoop blijft echter geldig tussen de verkoper en de derde, in tegenstelling tot bij de nietigheidssanctie. Wanneer de derde-verkrijger uitgewonnen wordt door de titularis van het voorkeur-, voorkoop- of optierecht, kan hij contractueel schadeherstel vorderen van de verkoper. In geval van nietigheid is dit moeilijker.
De indeplaatsstelling verwijst naar de vordering van de titularis van het voorkeur-, voorkoop- of optierecht om in de plaats gesteld te worden van de derde-verkrijger aan de prijs en de voorwaarden die de derde en de verkoper waren overeengekomen.
Zowel de vordering tot niet-tegenwerpelijkheid als de vordering tot indeplaatsstelling dient gekantmeld te worden in de hypothecaire registers (artikel 3.33 Burgerlijk Wetboek).
Deze sancties gelden ook indien het voorkeur-, voorkoop- of optierecht niet werd overgeschreven (of werd overgeschreven maar werd verleend vόόr 1 juli 2022), maar de kwade trouw van de derde-verkrijger wel kan worden aangetoond. Als de derde-verkrijger echter te goeder trouw is, beschikt de titularis van het voorkeur-, voorkoop- of optierecht in die hypothese enkel over een vordering tegen de verkoper tot vervangende schadevergoeding.
