Nieuwe permanente regeling afbraak en heropbouw aan 6% btw

Programmawet van 18 juli 2025

Zoals eerder in het paasakkoord reeds aangekondigd, bevat de tekst een nieuw, permanent verlaagd btw-tarief van 6% voor verkopen in het kader van afbraak- en heropbouw projecten.

Sinds 1 januari 2024 gold dit verlaagd tarief niet meer voor verkopen in het kader van afbraak en heropbouw projecten. Voor verkopen waarvoor er vóór 1 juli 2023 een omgevingsvergunning werd aangevraagd, was er echter wel een overgangsregeling tot 30 juni 2025 voorzien.

Gelet op het einde van de overgangsregeling op 30 juni 2025, was het doel van de wetgever om uiterlijk op 1 juli 2025 een nieuwe regeling aan te nemen. Door parlementaire vertraging is dit niet gelukt, waardoor er een administratieve tolerantie werd voorzien voor de periode tussen 1 juli 2025 en de effectieve publicatie van de programmawet in het Belgisch Staatsblad. Met de publicatie van de programmawet op 29 juli maakt de periode van administratieve tolerantie nu plaats voor een permanent verlaagd btw-tarief dat rechtszekerheid en duidelijkheid aan de belastingplichtige biedt.

 

Wanneer geldt het verlaagd btw-tarief?

De Programmawet voorziet drie situaties waarin het verlaagd btw-tarief van 6% van toepassing is:

1. De afbraak en heropbouw van woningen bestemd voor bewoning door de bouwheer-natuurlijke persoon zelf: hiermee verwijst de Programmawet naar de persoon die de werkzaamheden heeft uitgevoerd. Het verlaagd tarief is enkel van toepassing indien deze persoon de heropgebouwde woning als enige woning gebruikt en deze ook hoofdzakelijk als eigen woning gebruikt. Daarnaast moet hij er zonder uitstel zijn domicilie vestigen en mag de totale bewoonbare oppervlakte van de heropgebouwde woning niet meer bedragen dan 200 m².

2. De afbraak en heropbouw van woningen bestemd voor verhuur op lange termijn (min. 15 jaar) door de bouwheer zelf: hierbij zijn er twee mogelijkheden:

• • De bouwheer verhuurt de heropgebouwde woning aan een natuurlijke persoon (‘private verhuur’). In dat geval moet de natuurlijke persoon in kwestie zonder uitstel zijn domicilie hebben op de plaats van de heropgebouwde woning en mag de totale bewoonbare oppervlakte van de woning niet meer bedragen dan 200 m².
  • De bouwheer verhuurt de woning aan een sociaal verhuurkantoor, een erkende maatschappij voor sociale huisvesting of een publiekrechtelijke of privaatrechtelijke rechtspersoon met sociaal oogmerk. In dat geval geldt er geen voorwaarde over de maximale bewoonbare oppervlakte.

3. Verkoop van een gesloopte en heropgebouwde woning: om een krachtig renovatiebeleid te ondersteunen, kunnen voortaan ook projecten van afbraak en heropbouw die uitgevoerd worden door professionele actoren verkocht worden aan het verlaagd btw-tarief van 6%. Ook hier doen er zich twee sub-mogelijkheden voor:

• • Vooreerst kan de woning verkocht worden aan een particulier (natuurlijke persoon) die de woning gebruikt als hoofdverblijf. In dat geval is het verlaagd tarief van toepassing indien de verkrijger de heropgebouwde woning als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning gebruikt én de totale bewoonbare oppervlakte niet meer bedraagt dan 175 m².
  • Daarnaast geldt het verlaagd tarief eveneens voor verkopen aan investeerders-verhuurders (natuurlijke personen en rechtspersonen) die de woning aankopen om ze vervolgens verder te verhuren.

Verhuurt de investeerder aan een sociaal verhuurkantoor, een erkende maatschappij voor sociale huisvesting of een publiekrechtelijke of privaatrechtelijke rechtspersoon met sociaal oogmerk, dan geldt het verlaagd tarief zonder dat er een beperking geldt rond de totale bewoonbare oppervlakte.

Wordt er aan een natuurlijke persoon (private huurder) verhuurd, dan geldt er een beperking in bewoonbare oppervlakte van 175 m².

Bij de beoordeling of de bouwheer-natuurlijke persoon of verkrijger-natuurlijke persoon de heropgebouwde woning als enige woning heeft, wordt er geen rekening gehouden met een andere woning die hij als eigen woning heeft waar hij zijn domicilie heeft gevestigd, indien die woning verkocht wordt ten laatste 31 december van het jaar dat volgt op de eerste ingebruikname van de heropgebouwde woning.

Indien de heropgebouwde woning wordt gebouwd voor of gekocht door meerdere personen die desgevallend besluiten er samen in te wonen, worden de voorwaarden inzake de enige woning en domicilie geëvalueerd in hoofde van elk van de bouwheren of elk van de kopers afzonderlijk, ongeacht de bestaande juridische verhoudingen tussen deze personen. Dit geldt ook voor de situatie waarbij de bouwheren zelf samen in de heropgebouwde woning gaan wonen.  Dit kan er mogelijks toe leiden dat de maatstaf van heffing van de aannemingswerken of van de verkoopprijs desgevallend moet worden uitgesplitst tussen de bouwheren of de kopers en dit naar verhouding van hun respectievelijke eigendomsrechten.

Tot slot wordt het verlaagd tarief uitgesloten ten aanzien van het deel van de verkoopprijs dat betrekking heeft op specifieke elementen van een installatie voor centrale verwarming (branders en regel- en controleapparatuur die zijn aangesloten op een ketel die werkt op fossiele brandstoffen; voor meer info zie Circulaire 2025/C/47). De wetgever wil zo verwarminssystemen die een negatieve impact hebben op de klimaatopwarming, niet langer fiscaal stimuleren.

 

Administratieve formaliteiten

Om te kunnen genieten van het verlaagde btw-tarief van 6%, is de bouwheer-natuurlijke persoon of de verkoper verplicht om vóór het tijdstip waarop de btw opeisbaar wordt, een elektronische verklaring in te dienen. Daarin moeten verschillende elementen vermeld worden, zoals o.m. dat de voorwaarden met betrekking tot de bewoonbare oppervlakte en de bestemming van de woning vervuld zijn.

Omdat het voorlopig echter nog niet mogelijk is om een verklaring via MyMinfin in te dienen, geldt er een tolerantie. De dienstverrichter of verkoper mag het verlaagd tarief toepassen indien volgende vermeldingen voorkomen op de factuur of, wat de leveringen betreft, in de verkoopovereenkomst of de authentieke akte: ‘Toepassing van het btw-tarief van 6% voor afbraak en heropbouw van een woning (rubriek XXXVII, § X (1) van tabel A van de bijlage bij het KB nr. 20 van 20.07.1970 inzake btw – permanente maatregel vanaf 01.07.2025)’ en ‘de verklaring zoals bedoeld in voormelde rubriek XXXVII, § X (1° zonder uitstel zal worden ingediend via MyMinfin van zodra de verklaring ter beschikking is’.

De verklaring dient te worden vergezeld van een afschrift van de omgevingsvergunning en het aannemingscontract evenals het compromis of de authentieke aankoopakte in geval van verkoop van een heropgebouwde woning.

De door de dienstverrichter uitgereikte facturen en de kopieën die hij bewaart, moeten de elementen vermelden die de toepassing van het verlaagd tarief rechtvaardigen.

De btw wordt opeisbaar uiterlijk op 31 december van het jaar van eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming van de woning.

Hoe lang moeten de voorwaarden vervuld zijn om te kunnen genieten van het verlaagd tarief?

Indien de bouwheer-natuurlijke persoon zelf in de woning gaat wonen of indien – bij verkoop – de verkrijger de woning als eigen woning bestemt, moet er nog tot 31 december van het vijfde jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of inbezitneming aan de voorwaarden voldaan zijn om toepassing te kunnen maken van het verlaagd tarief. Indien er zich wijzigingen voordoen binnen bovengenoemde periode zal een pro-rata deel van het btw-voordeel moeten worden teruggestort.

Ingeval de heropgebouwde woning verhuurd wordt – zowel aan een sociaal verhuurkantoor (e.a., supra) als aan een natuurlijke persoon – moet er aan de voorwaarden voldaan zijn tot minstens 31 december van het vijftiende jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of inbezitneming. Ook hier geldt dat bij wijziging binnen deze periode een pro-rata deel van het btw-voordeel zal moeten worden teruggestort.

 

Inwerkingtreding

Het heringevoerde verlaagd btw-tarief van 6% is van toepassing op de afbraak- en heropbouwwerkzaamheden en de verkoop van gesloopte en heropgebouwde woningen waarvoor de verschuldigde belasting vanaf 1 juli 2025 opeisbaar is geworden. Het tarief zal voor onbepaalde tijd van toepassing zijn op de leveringen van nieuwe woningen die aan de voorwaarden voldoen.

 

Heeft u vragen? Aarzel niet om Hilde Van den Keybus (hilde.vandenkeybus@monardlaw.be) of Eline De Schepper (eline.deschepper@monardlaw.be) te contacteren of uw gewoonlijke contactpersoon.