1. De tienjarige aansprakelijkheid
Wie in België bouwt of verbouwt moet kunnen vertrouwen op degelijk werk, ook in het algemeen belang. Daarom heeft de wetgever dwingend bepaald dat architecten en aannemers tot 10 jaar na aanvaarding van de werken verantwoordelijk zijn voor ernstige gebreken. Het betreft gebreken die de stabiliteit of stevigheid van het gebouw ernstig aantasten (onvoldoende fundering, ernstige scheuren in de muren,).
De wet Peeters beoogt de bouwheer bijkomend te beschermen tegen de gevolgen van dergelijke ernstige problemen. Alle architecten, alle aannemers en alle andere dienstverleners in de bouw (zoals ingenieursbureaus) zijn verplicht een verzekering af te sluiten die hun tienjarige aansprakelijkheid dekt. De wet heeft betrekking op werken uitgevoerd op de werf. Leveranciers van materialen, zelfs al zijn die materialen essentieel voor de stevigheid van het materiaal, vallen buiten het voorwerp van de wet.
Dit biedt de bouwheer (consument) een betere bescherming: gaat een aannemer failliet of is hij zelf niet solvabel, dan kan de benadeelde eigenaar toch nog rechtstreeks terecht bij de verzekeraar voor vergoeding van zijn schade.
De hamvraag met betrekking tot de verzekeringsplicht voor de tienjarige aansprakelijkheid is wie zich moet verzekeren. Hoewel het antwoord evident lijkt, “alle architecten, aannemers en andere dienstverleners in de bouw”, is het dat zeker niet.
De wet heeft namelijk een beperkt toepassingsgebied met voorwaarden, uitzonderingen en, helaas, een aanzienlijk grijze zone.
2. Wanneer is de verzekering verplicht?
De verzekeringsplicht onder de Wet Peeters geldt niet voor elk bouwwerk en ook niet voor elk gebrek.
Om het eenvoudig voor te stellen: er zijn drie cumulatieve voorwaarden om onder het toepassingsgebied van de wet te vallen. Is het antwoord op een van de onderstaande vragen negatief dan geldt de verzekeringsplicht niet.
- Is het bouwproject hoofdzakelijk bestemd voor bewoning door een gezin of een alleenstaande?
De wet viseert alleen gebouwen die hoofdzakelijk bedoeld zijn als woning voor een particulier (gezin of alleenstaande). De typische voorbeelden zijn huizen en appartementen. Hoofdzakelijk bewoning impliceert dat meer dan 50% van de oppervlakte voor wonen is bestemd.
Bijgevolg is de wet niet van toepassing bij:
-Grote infrastructuurwerken zoals bruggen, tunnels, wegen;
-Industriële of commerciële gebouwen: fabrieken, kantoorcomplexen, winkelcentra, magazijnen;
-Instellingen en collectieve woonvormen: ziekenhuizen, rusthuizen, gevangenissen, woonunits voor seizoenarbeiders;
Een conciërgewoning bij een industrieel gebouw zal niet onder de verzekeringsplicht vallen omdat minder dan 50% van de oppervlakte voor wonen is bestemd.
Bijkomend geldt , wanneer minstens één woonplaats of sanitair lokaal gebruikt wordt door meerdere personen die geen familiale band hebben, de verzekeringsplicht niet van toepassing is.
Hierdoor worden projecten van cohousing en projecten van co-wonen zoals bedoeld in de Vlaamse Codex Wonen anders behandeld. Bij cohousing delen de verschillende gezinnen minstens één gemeenschappelijke leefruimte. Bij co-wonen wordt een tuin, binnenkoer, berging, garage, … gedeeld, maar geen leefruimte.
Bijgevolg is voor een project van cohousing de verzekering niet verplicht maar voor een project van co-wonen wel.
- Hebben de werken die uitgevoerd worden betrekking op de soliditeit, stabiliteit en waterdichtheid van de “gesloten ruwbouw”?
Enerzijds heeft de wet betrekking op de structurele onderdelen (ruwbouw) die het skelet en de buitenschil van een gebouw vormen zoals funderingen, metselwerk/draagmuren, kolommen, balken, draagvloeren, de dakconstructie, enz.
Anderzijds heeft de wet betrekking op de elementen die ervoor zorgen dat het gebouw wind- en waterdicht is (gesloten). Denk aan het dakdichtingsmateriaal, het buitenschrijnwerk (ramen, buitendeuren) dat nodig is om de bouw te sluiten.
Een belangrijke toevoeging is dat wat waterdichtheid betreft de verzekering enkel de problemen van waterinfiltratie in het vizier heeft die de soliditeit en de stabiliteit van het gebouw in het gedrang (kunnen) brengen.
Een lek dat leidt tot schade en ergernis valt niet onder het voorwerp van de verzekering.
Afwerking of inrichting maakt geen deel uit van de “ruwbouw”. Schilderen, keuken, sanitair binnenwanden plaatsen valt niet onder het voorwerp van de verzekering, net zomin als de buitenaanleg (tuinwerken, oprit).
Verschillende oplossingen voor gelijkaardige situaties zijn mogelijk: een aannemer die ramen plaatst in een nieuwbouw is verplicht een verzekering af te sluiten. Maar zijn concullega die enkele huizen verder de ramen met enkel glas aan het vervangen is, en dus eigenlijk hetzelfde werk aan het uitvoeren is, is niet verzekeringsplichtig.
- Is de wettelijk verplichte tussenkomst van een architect noodzakelijk voor het uitvoeren van de werken?
Dit is een vuistregel die we u ter informatieve titel aanreiken.
Het staat immers niet zo in de wet. De wet is van toepassing op “een groot werk” maar de wet geeft geen verduidelijking wat geldt als een groot werk.
Ons advies is, als voor de werken de tussenkomst van een architect verplicht is, de werken vermoedelijk een groot werk zijn waarvoor de verzekeringsplicht geldt.
Voor een goed begrip benadrukken we dat dit niet uitsluit dat er activiteiten kunnen zijn die wettelijk geen tussenkomst van een architect vereisen maar toch een groot werk zijn waarvoor de verzekeringsplicht geldt zoals bv. stedenbouwkundige handelingen die vallen onder het regime van de meldingsplicht en niet onder het regime van de omgevingsvergunning. Belangrijke kanttekening: deze regeling is een gewestmaterie die niet overal op dezelfde manier is ingevuld.
3. Voor welke gebreken kan u de verzekeraar van uw bouwpartner aanspreken.
Alleen ernstige gebreken die de soliditeit en stabiliteit van het gebouw in het gedrang en die dateren van na de aanvaarding van de werken kunnen leiden tot een tussenkomst van de verzekeraar. Hierbij gelden belangrijke uitsluitingen.
Zo zijn niet verzekerd:
-Lichte of esthetische gebreken: een scheur in de verflaag, een klemmende deur
-Schade die al zichtbaar of bekend was bij oplevering: een vermelding in een werfverslag
-Zuiver financiële of indirecte schade: door vertraging moet je langer huren
-Schade opgelopen vóór de aanvaarding van de werken: Een storm blaast de half afgewerkte muur omver
Dit wil niet zeggen dat de tienjarige aansprakelijkheid voor ernstige gebreken die de soliditeit en stabiliteit van het gebouw in het gedrang en die bv. dateren van voor de aanvaarding van de werken of zichtbaar zijn bij de oplevering, niet meer kunnen leiden tot een aansprakelijkheidsvordering.
Het betekent dat u in dat geval geen tussenkomst kan bekomen van de verzekeraar.
4. De financiële grenzen van de dekking
De wet legt ook de financiële grenzen vast van de verplichte verzekering. Deze bedragen zijn gekoppeld aan de index.
Het minimumbedrag (geïndexeerd) vanaf wanneer de verzekering moet worden afgesloten is €814.814,81 als de waarde van de wederopbouw van het gebouw bestemd voor bewoning ook minstens €814.814,81bedraagt.
Is het een kleiner project waarvoor de wederopbouwwaarde €400.000 bedraagt dan volstaat het om dit project te verzekeren tot het bedrag van €400.000.
Maar een project van 1.500.000 EUR moet minimum verzekerd zijn voor het bedrag van €814.814,81. Dit betekent in praktijk voor grote bouwprojecten het risico op onderverzekering reëel is.
Schade onder €4.074,07 (geïndexeerd) moet de verzekeraar niet vergoeden.
5. Controle
Hoe weet u of iedereen de noodzakelijke verzekering heeft afgesloten?
De wet voorziet dat alle betrokken bouwpartners vóór de start van de werken een verzekeringsattest overhandigen aan de bouwheer en de architect. Ook de RSZ (sociale zekerheid) moet dit attest ontvangen.
Bovendien moeten alle contractuele documenten de naam, het ondernemingsnummer en het polisnummer van de verzekeraar vermelden. In de praktijk is dat soms niet mogelijk omdat de polis nog niet werd afgesloten. Bovendien voorziet de wet niet in enige sanctie wanneer aan deze verplichting niet voldaan is.
De verzekering kan op verschillende manieren worden afgesloten. Zo is het mogelijk een werfpolis af te sluiten, zelfs door de bouwheer, waardoor alle bouwactoren onder dezelfde verzekeringspolis verzekerd zijn.
Anderzijds kan iedere bouwpartner zijn eigen verzekering afsluiten via een individuele polis, in de vorm van een polis per project of een abonnementspolis.
Bij verkoop van de woning binnen de 10 jaar, zorgt de notaris ervoor dat de koper alle verzekeringsattesten ontvangt. Zo weet ook de nieuwe eigenaar tot welke verzekeraar hij zich eventueel kan richten. Er zijn notarissen die weigeren de akte te verlijden als het attest ontbreekt. Dit is niet terecht. Een notaris kan melding maken in de akte dat er gegevens ontbreken maar mag niet weigeren de akte te verlijden.
6. Conclusie
Hoewel de wet een nobel doel voor ogen had heeft zij dit toch niet helemaal bereikt.
Het toepassingsgebied van de wet is te beperkt en er zijn er te veel uitzonderingen en uitsluitingen. Het is niet moeilijk om geconfronteerd te worden met een situatie waarin het niet duidelijk is of een partij zich overeenkomstig de wet moet verzekeren en/of waarin discussie kan ontstaan of de schade die vastgesteld wordt in het kader van de afgesloten polis verzekerd is.
Dit eerste artikel in onze reeks laat u misschien met vragen achter. Dat ligt niet aan u maar aan de wetgever.
Wij beloven u dat we in de rest van de reeks meer antwoorden zullen bieden.
