Verhuren met btw, is dat mogelijk?

De verhuur van onroerende goederen is doorgaans vrijgesteld van btw.

Op deze vrijstelling bestaan wettelijke uitzonderingen. Zo moet je btw aanrekenen bij de verhuur van stalling van voertuigen, opslagruimtes, hotels, kampeerplaatsen, blijvend geïnstalleerde werktuigen en machines, havens en safeloketten.

Sedert 1 januari 2019 kunnen partijen evenwel opteren om een huurovereenkomst te onderwerpen aan btw. De volgende voorwaarden dienen dan gezamenlijk vervuld te zijn:

• De ‘eerste steen’ van het verhuurde pand werd na 1 oktober 2018 gelegd;
• De huurder is btw-plichtig;
• De huurder gebruikt de lokalen enkel voor zijn btw-activiteit;
• De huurovereenkomst bevat een clausule waarin geopteerd wordt om de huur aan btw te onderwerpen.

De eerste voorwaarde is niet van toepassing voor opslagplaatsen. Bij verhuur van opslagplaatsen geldt de regel met betrekking tot de eerste steenlegging na 1 oktober 2018 dus niet.

Voor de btw volstaat het vanaf 01.01.2018 dat het gebouw ‘hoofdzakelijk’ als opslagplaats gebruikt wordt opdat de verhuur met btw kan gebeuren. Het gebouw moet m.a.w. minstens voor 50% als magazijn dienen. Een kantoor in een magazijn van 1.000 m² , mag dan al 499 m² bedragen. Pas als u boven die 499 m² zit, gaat de btw ervan uit dat het gebouw hoofdzakelijk als kantoor gebruikt wordt waarvan de verhuur bijgevolg vrijgesteld is.

Vanaf 1 januari 2019 zijn ook de volgende wijzigingen van toepassing:

• Kortdurende, professionele verhuur (die zes maanden niet overschrijdt) wordt verplicht aan btw onderworpen, ook voor oude gebouwen;
• De overdracht van huur tegen vergoeding wordt onderworpen aan btw.

Onroerende leasing

Onroerende leasing is een moderne financieringswijze om vastgoed te verwerven, waarbij :

• De leasingmaatschappij de eigendom verwerft op een onroerend goed (een bestaand of een te bouwen pand) in opdracht van de onderneming/leasingnemer
• De leasingmaatschappij geeft dat onroerende goed tegen vergoeding voor een lange termijn in gebruik aan de leasingnemer
• De leasingnemer beschikt op het einde van de leasingsovereenkomst over de mogelijkheid om eigenaar te worden.

Let op:

Op onroerende leasing moet je in bepaalde gevallen ook btw aanrekenen. De belangrijkste voorwaarden hiervoor:

1. De leasingsovereenkomst moet betrekking hebben op een nieuw te verwerven of op te richten gebouw.
2. De leasingsovereenkomst moet een aankoopoptie bevatten.

Btw-eenheid

Je kan als  verhuurder ook kiezen voor het oprichten van een btw-eenheid tussen twee of meer btw-plichtigen. De leden van een btw-eenheid worden immers als één belastingplichtige aanzien. Op die manier blijft de huurovereenkomst onttrokken aan btw. Handelingen met derden zijn wél onderworpen aan btw, waardoor deze aftrekbaar zijn.

Alternatieven

Door middel van onderstaande alternatieven kan je toch verhuren met btw:

• Bij actieve verhuur biedt de verhuurder een pakket van diensten aan waardoor de huur ondergeschikt is aan de verleende diensten. In een bedrijvencentrum bijvoorbeeld zorgen een gemeenschappelijke telefooncentrale, catering, vergaderzalen, etc. ervoor dat de eigenlijke huur van kantoorruimte ondergeschikt is.
• Verhuur met inmenging betekent dat de verhuurder zich actief bezighoudt met de exploitatie van de zaak die in het verhuurde pand wordt uitgebaat.
• Er bestaan ook varianten waarin het gebruik van het pand losgekoppeld wordt van de duur van de overeenkomst (geen tijdsgebonden prijszetting) of waarin geen specifiek bepaald deel van het pand wordt toegewezen (geen exclusief genotsrecht). Op deze manier kan men argumenteren dat de overeenkomst geen huurovereenkomst is en kan er dus ook btw aangerekend worden.

Let op

bij dergelijke overeenkomsten is bijzondere waakzaamheid geboden, zodat  bij eventuele betwisting de Administratie en/of de rechtbank de overeenkomst niet alsnog als gewone verhuur van een onroerend goed zal definiëren. In dat geval is de verhuur immers wel vrijgesteld van btw.