Ik wil een pop-upwinkel openen. Welke afspraken moet ik maken met de verhuurder?

Pop-upwet

De Vlaamse wetgever heeft in 2016 een decreet goedgekeurd waarin regels zijn opgenomen voor zogenaamde “huur van korte duur voor handel en ambacht” waarmee zij tegemoet wenste te komen aan de opkomende trend van de afgelopen jaren: de pop-up winkels.

Het decreet maakt het mogelijk om een huurovereenkomst af te sluiten voor een termijn van maximaal één jaar, met inbegrip van eventuele verlengingen. Dit was voorheen niet mogelijk: de huurder zag zich op basis van de handelshuurwet in de regel steeds geconfronteerd met een standaard-handelshuurovereenkomst van 9 jaar en moest dan veelal rekenen op een goede verstandhouding met de verhuurder om de huurovereenkomst eerder te kunnen beëindigen.

 

Soepele opzeg

Het nieuwe huurregime bevat daarnaast ook soepelere opzegmogelijkheden dan voordien. De huurder kan op elk moment de huur van korte duur opzeggen met inachtname van een opzegtermijn van één maand. De opzeg moet wel gebeuren per aangetekende brief of door de gerechtsdeurwaarder. De verhuurder heeft deze opzegmogelijkheid niet, hetgeen de huurder dan weer zekerheid biedt dat hij zijn pop-up winkel effectief open kan houden voor de aangekondigde periode. Partijen kunnen ook onderling beslissen om de huur van korte duur te beëindigen. Dit kan op elk moment, op voorwaarde dat dit akkoord schriftelijk wordt vastgelegd.

Bij een huur van korte duur zijn onderhuur en overdracht van de huur strikt verboden.

 

Werken uitvoeren? Kwestie van goede afspraken!

Eveneens belangrijk is dat de pop-up huurder het recht heeft om alle werken uit te voeren die dienstig zijn voor de zaak, tenzij dit schriftelijk anders is overeengekomen. De kosten van de werken mogen daarbij wel niet meer bedragen dan één jaar huur en de huurder dient de verhuurder vóór de aanvang van de werken hiervan schriftelijk in kennis te stellen. Bij het einde van de huur kan de verhuurder in principe de verwijdering eisen van de uitgevoerde aanpassingen, tenzij partijen hierover een andere regeling treffen. Als de verhuurder de werken behoudt, is de verhuurder in principe géén vergoeding verschuldigd voor de kosten die de huurder gemaakt heeft. Ook hierover kunnen partijen echter een andere afspraak maken. Duidelijke afspraken over eventuele verbouwingen zijn dan ook een must.

 

Brussel en Wallonië

Deze regelgeving is enkel van toepassing voor pop-up winkels gelegen in Vlaanderen. Ook in Brussel en Wallonië hebben de deelstaatparlementen inmiddels in gelijkaardige wetgeving voorzien. Hieronder geven wij de belangrijkste gelijkenissen en verschillen tussen Vlaanderen, Wallonië en Brussel weer.

 

Gelijkenissen

In alle drie gewesten wordt de verhuring van pop-up winkels bestempeld als handelshuur dat bij geschrift dient te worden aangegaan. De duurtijd bedraagt maximaal – met inbegrip van eventuele verlengingen – één jaar. Na verloop van de pop-up handelshuur, gaat men in alle gewesten automatisch over naar een gewone handelshuurovereenkomst van negen jaar als gevolg van het overschrijden van de maximumduur. De overeenkomst wordt aldus geacht te zijn aangegaan voor de duur van negen jaar, te rekenen vanaf de datum waarop de aanvankelijke huurovereenkomst van korte duur in werking is getreden.

In Vlaanderen en Wallonië moet de koper van een verhuurde pop-up winkel steeds de geregistreerde huurovereenkomst respecteren. Ook in Brussel moet de koper de verplichtingen opgenomen in de huurovereenkomst met een vaste datum naleven.

 

Verschillen

Wijze van vervroegde beëindiging

In Vlaanderen en Brussel gebeurt dit met een opzeggingstermijn van één maand, bij gerechtsdeurwaardersexploot of per aangetekende brief. In Wallonië geldt dezelfde termijn, maar kan de overeenkomst enkel per aangetekende brief (en aldus niet bij gerechtsdeurwaardersexploot) worden opgezegd.

Plaatsbeschrijving

Hoewel Vlaanderen en Wallonië geen specifieke regeling hebben opgenomen met betrekking tot de plaatsbeschrijving, is een ingaande en uitgaande plaatsbeschrijving in Brussel verplicht.

Huuroverdracht en onderverhuur

Huuroverdracht is in Vlaanderen en Brussel te allen tijde verboden. In Wallonië is het in beginsel eveneens verboden, maar kan men bij schriftelijke wilsovereenstemming afwijken van dit verbod.

In Vlaanderen, Brussel en Wallonië is onderverhuur niet toegelaten.  In Vlaanderen kan hier niet van worden afgeweken, terwijl dat in Wallonië en Brussel wel het geval is.

Huurwaarborg

Vlaanderen en Wallonië hebben niet voorzien in een bepaling in verband met de huurwaarborg. Brussel, daarentegen, heeft een regeling voorzien dat, indien de verhuurder een waarborg zou eisen, deze niet hoger mag zijn dan één maand huurgeld.

Belastingen

In Vlaanderen en Brussel omvat de huurprijs eveneens de belastingen met betrekking tot het gehuurde goed, tenzij anders is overeengekomen. In Wallonië is dit ook het geval, zij het dat het Waals decreet voorziet in “belastingen en andere lasten op het onroerend goed”, wat een veel ruimere lading dekt. Hoewel het dus gaat om een gelijkaardige bepaling, kunnen deze verschillende formuleringen tot verschillende resultaten leiden.

Verbouwingen door huurder

Deze regeling verschilt naargelang het gewest waar het gehuurde handelspand gelegen is.

In Vlaanderen mag de huurder elke verbouwing uitvoeren die dienstig is voor zijn onderneming en waarvan de kosten een jaar huur niet te boven gaan. De huurder moet de verhuurder van zijn voornemen in kennis stellen per aangetekend schrijven.

In Wallonië zijn verbouwingen enkel toegestaan indien de kosten ervan niet meer bedragen dan één jaar huur. De huurder moet de verhuurder eveneens in kennis stellen van zijn voornemen om deze verbouwingen uit te voeren, en dit per aangetekend schrijven. Indien de verhuurder hiermee niet akkoord gaat, dient deze zich binnen tien kalenderdagen na ontvangst van deze aangetekende brief te verzetten.

In Brussel geldt dat elke verbouwing die nuttig is voor onderneming toegelaten is, indien de huurder de verhuurder vóór aanvang van de werken per aangetekende brief op de hoogte heeft gebracht van zijn voornemen en de verhuurder zich niet binnen tien werkdagen na ontvangst van deze aangetekend schrijven daartegen heeft verzet.

Kunnen we je helpen?

Contacteer ons met je vraag. We matchen je met de juiste advocaat.

Stuur je vraag

Of contacteer ons via info@monardlaw.be of
+32 78 05 06 11

De veelgestelde vragen worden geladen

Op zoek naar advies rond een bepaald onderwerp?

We begeleiden je naar de juiste persoon of team.