1. L’obligation de rénovation des bâtiments non résidentiels
En vue de réaliser son objectif d’un parc immobilier neutre en carbone, le gouvernement flamand a introduit une obligation de rénovation pour les bâtiments non résidentiels via son Arrêté du 9 juillet 2021 modifiant l’Arrêté relatif à l’énergie du 19 novembre 2010, en ce qui concerne l’introduction d’une obligation de rénovation pour les bâtiments non résidentiels et les dispositions relatives au certificat de performance énergétique pour les bâtiments non résidentiels.
Par bâtiments non résidentiels, on entend les bâtiments dont la destination principale est, par exemple, à usage de bureaux, commerces, horeca et les logements touristiques, mais pas l’industrie.
Un bien immobilier à usages multiples est considéré comme non résidentiel si la fonction non résidentielle occupe 50 % ou plus de la surface au sol utile.
La nouvelle réglementation, entrée en vigueur le 1er janvier 2022, oblige les propriétaires, les titulaires de droits d’emphytéose ou de superficie de biens non résidentiels à effectuer les travaux de rénovation nécessaires dans un délai de cinq ans à dater de la signature de l’acte authentique portant acquisition du bien ou établissement d’un droit de superficie ou d’emphytéose, afin d’atteindre les niveaux de performance énergétique minimaux suivants:
- Isolation minimale de la toiture: si, lors de la signature de l’acte, l’isolation de la toiture n’atteint pas une valeur R minimale de 0,75 m²K/W, il convient d’installer une isolation de la toiture atteignant une valeur U maximale de 0,24W/m²K;
- Vitrage à haut rendement: le simple vitrage doit être remplacé par un vitrage dont la valeur U maximale est de 1W/m²K;
- Toute installation de chauffage central qui a plus de 15 ans lors de la signature de l’acte authentique doit être remplacée par un nouveau générateur de chaleur, sauf s’il peut être démontré que l’installation de chauffage des locaux répond aux exigences minimales d’installation pour la rénovation, telles que décrites à l’annexe XII de l’Arrêté sur l’énergie du 19 novembre 2010.
Aucune nouvelle chaudière à mazout ne peut être placée si un réseau de gaz naturel passe dans la rue;
- Les systèmes de refroidissement qui ont plus de 15 ans lors de la signature de l’acte authentique et qui utilisent des fluides frigorigènes à base de substances appauvrissant la couche d’ozone ou des fluides frigorigènes dont le PRP est d’au moins 2 500 doivent être remplacés par des systèmes de refroidissement n’utilisant pas de tels fluides frigorigènes.
Ces mesures constituent la base de l’obligation de rénovation ; en outre, en fonction de la surface du bâtiment, les mesures de rénovation énergétique suivantes doivent également être mises en œuvre:
- Petite unité non résidentielle, il s’agit de parties d’un bâtiment dont la surface au sol utile ne dépasse pas 500 m². La surface utile maximale du bâtiment doit être de 1000 m².
Si la pleine propriété est cédée après le 1er janvier 2022 ou si un bail emphytéotique ou un droit de superficie est constitué, il faut au moins pouvoir présenter un certificat de performance énergétique C dans les cinq ans suivant la signature de l’acte authentique.
On peut également choisir d’atteindre un pourcentage minimal de 5 % d’énergie renouvelable à partir du 1er janvier 2023.
- Les grandes unités de construction non résidentielles (qui ne sont pas « petites ») qui sont cédées en pleine propriété ou qui font l’objet d’un bail emphytéotique ou d’un droit de superficie au 1er janvier 2023 doivent atteindre un pourcentage minimal de 5 % d’énergie renouvelable dans un délai de cinq ans à compter de la date de signature de l’acte.
À la fin des travaux de rénovation ou après l’expiration du délai de cinq ans à compter de la date de signature de l’acte, le propriétaire, le titulaire de droit de superficie ou d’emphytéose doit entreprendre les démarches nécessaires pour demander un nouveau CPE démontrant que l’obligation de rénovation a été remplie. (Il est prévu d’instaurer un CPE pour les grandes unités non résidentielles à partir du 1er janvier 2023 – si ce n’est pas le cas, le cessionnaire doit vérifier lui-même le respect de la réglementation).
Le non-respect de l’obligation de rénovation est sanctionné par des amendes administratives allant de 500 à 200 000 euros. Attention: que cela ne dispense pas le cessionnaire du droit réel de se conformer aux mesures.
2. Avantages fiscaux adaptés pour les nouvelles constructions et les rénovations énergétiques substantielles et la reconstruction d’habitations
2.1 Réduction du précompte immobilier
L’Arrêté du 19 novembre 2021 portant modification du Code flamand de la Fiscalité du 13 décembre 2013, en ce qui concerne la réduction du précompte immobilier pour les nouvelles constructions et les conditions d’application du tarif réduit pour l’achat d’une habitation unique et propre avec engagement de rénovation énergétique substantielle ou de démolition-reconstruction durcit l’exigence relative au niveau E pour bénéficier d’une réduction du précompte immobilier sur les nouvelles constructions à partir du 1er janvier 2022.
Les biens immobiliers pour lesquels une demande de permis environnemental sera introduite entre le 1er janvier 2022 et le 31 décembre 2022 pourront bénéficier d’une réduction de 50 % ou de 100 % du précompte immobilier s’ils atteignent un niveau E maximal de respectivement E20 et E10.
Pour les demandes de permis d’environnement antérieures au 1er janvier 2022, le niveau E à atteindre était encore de respectivement E30 et E20.
Le précompte immobilier réduit est applicable pendant cinq ans à partir de l’année d’évaluation suivant l’année où le niveau E a été déterminé.
2.2. Tarif réduit des droits d’enregistrement
Ledit arrêté du 19 novembre 2021 prévoit également une réduction des droits d’enregistrement de 6 à 3 % pour l’achat par des personnes physiques d’une habitation unique et propre, dont l’acte authentique sera avenu à partir du 1er janvier 2022.
Les personnes physiques qui achèteront à partir du 1er janvier 2022 un logement individuel occupé par son propriétaire avec engagement de rénovation énergétique substantielle ou de reconstruction partielle bénéficieront d’un tarif réduit supplémentaire et ne paieront que 1 % de droits d’enregistrement au lieu de 3 %.
Par rénovation énergétique substantielle, on entend une rénovation au cours de laquelle au moins l’installation pour le chauffage, le refroidissement et l’eau chaude sanitaire est remplacée intégralement et au moins 75% des constructions de séparation qui entourent le volume protégé et sont en contact avec l’environnement extérieur (toits, fenêtres, murs extérieurs, sols) sont isolés.
L’intervention d’un architecte est requise pour toute rénovation énergétique substantielle et une demande de construction doit être introduite.
Les exigences PEB pour une rénovation énergétique substantielle sont plus strictes pour les demandes de permis à dater du 1er janvier 2022, il faut atteindre un niveau E de maximum E60 au lieu d’E70.
En tant qu’acquéreur, vous êtes tenu de présenter dans les six ans qui suivent la signature de l’acte authentique une déclaration PEB de laquelle il ressort que le niveau E requis a été atteint, et vous devez également avoir été domicilié à l’adresse du bien acquis au cours de ces six ans.
Un droit d’enregistrement supplémentaire vous sera réclamé si vous ne satisfaites pas auxdites conditions.
