Akten die voortaan ook kunnen worden overgeschreven
De akten vermeld in artikel 1 van de Hypotheekwet werden overgenomen. De lijst werd aangevuld met de volgende akten, die voortaan ook in de hypothecaire registers kunnen worden overgeschreven:
1. Akten die de wettelijke verkrijging van een onroerend zakelijk recht vaststellen
Voortaan kunnen alle akten waarin een wettelijke verkrijging van een onroerend zakelijk recht wordt vastgesteld, worden overgeschreven. Hiermee wordt een lacune in de Hypotheekwet verholpen.
Het gaat onder meer om:
– Akten die het intreden van de verkrijgende verjaring van een onroerend goed vaststellen.
– Vonnissen die het bestaan van een wettelijke erfdienstbaarheid van uitweg vaststellen.
2. Akten die een voorkeur-, voorkoop- of optierecht op een onroerend zakelijk recht verlenen
Eveneens nieuw is dat men voortaan ook onroerende publiciteit kan geven aan voorkeurrechten, voorkooprechten en opties (bv. aankoopopties).
3. Akten die een recht van levenslange huur verlenen
Huurovereenkomsten van langer dan 9 jaar en akten die kwijting van minstens 3 jaar huur inhouden stonden voorheen al in het lijstje. Voortaan vermeldt de wet ook de levenslange huur.
4. Akten van erfopvolging die vaststellen dat een persoon een onroerend zakelijk recht heeft verkregen ten gevolge van een overlijden
Tot slot kan men voortaan ook de overgang van een onroerend goed ten gevolge van overlijden (zowel testamentair als intestaat) in de hypothecaire registers laten overschrijven. Hiermee wil de wetgever de fragmentering van vastgoedinformatie tegengegaan.
Formaliteiten die nodig zijn voor de overschrijving
Alleen vonnissen, authentieke akten en in rechte of voor een notaris erkende onderhandse akten worden ter overschrijving aangenomen. Aan deze regel heeft de wetgever niets gewijzigd. Concreet betekent dit het volgende:
– Voor akten die de wettelijke verkrijging van een onroerend zakelijk recht vaststellen, bv. de verkrijgende verjaring, betekent dit dat het moet gaan om een vonnis of een authentieke akte.
Onder het nieuwe goederenrecht kan het intreden van de verkrijgende verjaring worden vastgesteld via een rechterlijke uitspraak, via een akkoord tussen de huidige en vroegere bezitter en via een eenzijdige verklaring van de vroegere bezitter. Dit akkoord
of deze eenzijdige verklaring zal dus een authentieke vorm moeten aannemen om te kunnen worden overgeschreven.
– Voor overeenkomsten die een voorkeur-, voorkoop- of optierecht op een onroerend zakelijk recht verlenen, evenals voor levenslange huurovereenkomsten, zal een onderhandse akte evenmin volstaan; ook hier zal men bij de notaris moeten passeren.
– Voor akten van erfopvolging zal de overschrijving eveneens enkel mogelijk zijn indien het gaat om een authentieke akte van erfopvolging.
De notaris of openbaar ambtenaar zal vervolgens overgaan tot overschrijving in de registers van het bevoegde kantoor van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie.
Praktisch belang van de overschrijving
De overschrijving in de hypothecaire registers heeft belangrijke gevolgen in de praktijk.
Onroerende publiciteit is namelijk een voorwaarde voor de tegenwerpelijkheid van onroerende transacties. Bij gebreke aan overschrijving kan men zich niet op de desbetreffende rechtshandeling beroepen ten aanzien van derden te goeder trouw met een concurrerend recht op het onroerend goed. De overschrijving zorgt ervoor dat derden er kennis van hebben of behoren te hebben, zodat men de rechtshandeling ook aan hen kan tegenwerpen.
De mogelijkheid om bijkomende akten te laten overschrijven biedt daardoor bescherming aan de titularis van het recht in alle situaties waarbij er een derde te goeder trouw is met een concurrerend recht. Met ‘concurrerend recht’ wordt elke recht met zakelijke werking bedoeld. Te denken valt aan situaties van een dubbele verkoop, situaties van samenloop (bv. na faillissement, collectieve schuldenregeling, vereffening of beslag).
Bij akten die een voorkeur-, voorkoop- of optierecht verlenen beschermt de overschrijving de titularis van het recht bijvoorbeeld tegen situaties waarbij de eigenaar het onroerend goed verkoopt aan een derde met miskenning van het voorkoop-, voorkeur- of aankoopoptierecht. De titularis van het voorkeur-, voorkoop- of optierecht zal zijn (persoonlijk) recht kunnen tegenwerpen aan deze derde.
De overschrijving van akten van levenslange huur maakt dat de huur ook voor langer dan 9 jaar tegenwerpelijk is. Bij gebreke aan overschrijving wordt de huurtijd verminderd tot de lopende 9-jarige termijn. Om de overschrijving van akten van erfopvolging zoveel mogelijk te bevorderen, voorziet de wetgever voor deze akten twee specifieke gevolgen:
– De overschrijving van de akte van erfopvolging verhindert dat een derde het onroerend goed nog zou kunnen verkopen op een wijze die tegenwerpelijk is aan degene die in de akte van erfopvolging wordt aangeduid als de rechthebbende.
– Geen enkele akte of rechterlijke beslissing tot vestiging, overdracht of vaststelling van een onroerend zakelijk recht kan worden overgeschreven zolang de akte van erfopvolging (of de verdelingsakte waarbij de erfgenamen uit onverdeeldheid
treden) niet is overgeschreven. De overschrijving van een exploot van onroerend beslag ten laste van een erfgenaam is wel mogelijk.
Inwerkingtreding
De nieuwe regels inzake onroerende publiciteit treden in werking op een door de Koning te bepalen datum en uiterlijk op 1 juli 2022.
