De Ordonnantie beschermt de huurder op de Brusselse woninghuurmarkt bijkomend op vijf vlakken: (1) een verruiming van het toepassingsgebied van discriminatiebestrijding, (2) proactieve discriminatietesten, (3) een uitbreiding van de lijst van beschermde criteria, (4) twee nieuwe vormen van niet toegelaten discriminatie en (5) meer duidelijkheid over welke informatie van de huurder wanneer mag opgevraagd worden.
Met uitzondering van artikel 11, dat de informatie betreft die van de huurder mag worden opgevraagd en dat in werking treedt op 20 maart 2023, trad de Ordonnantie in werking op 30 september 2022.
1. Verruiming toepassingsgebied
De Brusselse Huisvestingcode bevat een afzonderlijke titel ter bescherming van kandidaat-huurders tegen discriminatie bij de toegang tot huisvesting. De nieuwe Ordonnantie verruimt het toepassingsgebied van deze titel tot de ganse duur van de huurovereenkomst en dus niet enkel bij de zoektocht naar een woning. De huurder blijft dus beschermd tegen discriminatie wanneer zijn situatie in de loop van de huurperiode verandert.
2. Proactieve discriminatietesten
In december 2018 voerde het Brusselse parlement de mogelijkheid in voor inspecteurs van Brussel Huisvesting om met behulp van discriminatietesten illegale discriminatie op de woninghuurmarkt op te sporen en vast te stellen en om sancties op te leggen. Deze testen konden de vorm aannemen van mystery-client-testen, waarbij de behandeling door de verhuurder wordt vergeleken van twee kandidaat-huurders die met uitzondering van een beschermd criterium vergelijkbaar zijn, zoals bijvoorbeeld een persoon met een handicap en een valide persoon. In de praktijk bereikten deze testen niet het verhoopte resultaat. De opsporing werd strikt omkaderd door drie cumulatieve voorwaarden, die de opsporing van illegale discriminatie belemmerden: (i) de aanwezigheid van een klacht of voorafgaande melding van discriminatie, (ii) de aanwezigheid van een ernstige aanwijzing van discriminatie en (iii) een verbod op uitlokking.
De Ordonnantie versoepelt deze criteria voor deze discriminatietesten. De Directie Gewestelijke Huisvestingsinspectie krijgt thans de bevoegdheid om discriminatietesten op eigen initiatief en proactief te verrichten, zonder dat hiervoor een klacht of voorafgaande melding of een ernstige aanwijzing van discriminatie vereist is. Uitlokking van discriminatie blijft wel verboden.
Daarnaast krijgt de Directie Gewestelijke Huisvestingsinspectie de bevoegdheid om discriminatietesten uit te besteden aan acteurs of erkende verenigingen.
3. Uitbreiding lijst beschermde criteria
De Brusselse Huisvestingcode meet discriminatie op grond van een (direct of indirect) onderscheid op basis van een of meer beschermde criteria, dat niet objectief gerechtvaardigd kan worden. Voorbeelden van beschermde criteria zijn geslacht, ras, huidskleur, afkomst, leeftijd, politieke overtuiging, gezondheidstoestand.
De Ordonnantie voert een aantal bijkomende beschermde criteria in, met name: verblijfsstatus, syndicale overtuiging, gezinsverantwoordelijkheden, adoptie, meemoederschap en vaderschap.
Zo zou bijvoorbeeld een persoon met een tijdelijke verblijfsmachtiging het voorwerp kunnen zijn van discriminatie op de woninghuurmarkt als hem een woning wordt ontzegd, tenzij het verschil in behandeling gerechtvaardigd wordt door een legitiem doel en de middelen voor het bereiken van dat doel passend en noodzakelijk zijn.
De Ordonnantie verduidelijkt niet wat een legitiem doel is. Het ontwerp van ordonnantie geeft wel een aantal voorbeelden van toelaatbare legitieme doelstellingen, zoals het voorkomen van overbevolking van de woning of het vermijden dat de financiële middelen van het gezin ontoereikend zijn om de betaling van de huur te garanderen.
De Ordonnantie voegt bijkomend toe dat discriminatie op grond van medisch begeleide voortplanting, borstvoeding, seksekenmerken en genderidentiteit of genderexpressie wordt beschouwd als discriminatie op grond van geslacht.
De Ordonnantie specifieert slechts één geval waarin een verschil in behandeling gerechtvaardigd is. Een direct onderscheid op basis van geslacht vormt geen discriminatie als de levering van goederen en diensten die exclusief of essentieel bestemd zijn voor de leden van één geslacht, objectief gerechtvaardigd is door een legitiem doel en als de middelen om dit doel te bereiken gepast en noodzakelijk zijn.
4. Seksuele intimidatie en geweigerde redelijke aanpassingen als nieuwe vormen van directe discriminatie.
Naast directe en indirecte discriminatie, opdracht geven tot discrimineren en intimidatie, zijn nu ook seksuele intimidatie en geweigerde redelijke aanpassingen twee nieuwe vormen van discriminatie.
Er is sprake van seksuele intimidatie in het geval van ongewenst verbaal, non-verbaal of fysiek gedrag met een seksuele connotatie met als doel of gevolg dat de waardigheid van een persoon wordt aangetast. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer een bedreigende, vijandige, beledigende, vernederende of kwetsende situatie wordt gecreëerd.
Discriminatie kan nu ook de situatie zijn waarbij een persoon met een beperking wordt geweigerd nadat hij redelijke aanpassingen heeft gevraagd die hem in staat moeten stellen toegang te krijgen tot de woning, zoals bijvoorbeeld de installatie van een douchestang, maar die door de verhuurder worden geweigerd. De weigering om aanpassingen uit te voeren houdt geen discriminatie in wanneer de aanpassing een onevenredige belasting vormt voor de verhuurder.
5. Verduidelijking welke informatie wanneer mag opgevraagd worden
De Ordonnantie verduidelijkt welke informatie een verhuurder of een vastgoedmakelaar op welk tijdstip aan de kandidaat-huurder mag vragen.
- Voor een bezoek mag enkel de naam en een communicatiemiddel met de kandidaat-huurder worden opgevraagd.
- Na het bezoek en bij de kandidaatstelling is het toegelaten het bedrag van het inkomen en de gezinssamenstelling op te vragen om na te gaan of het gehuurde goed geschikt is gelet op de oppervlakte.
- Bij het opstellen van de huurovereenkomst mag de verhuurder of vastgoedmakelaar informatie opvragen betreffende de burgerlijke staat en officiële documenten waaruit de identiteit en de bekwaamheid blijkt.
De verhuurder of vastgoedmakelaar kan dus nog steeds selecteren op basis van financiële middelen, doch slechts wanneer de huurders de woning hebben bezocht.
6. Sancties
Wanneer de Directie Gewestelijke Huisvestingsinspectie een vorm van discriminatie vaststelt (al dan niet in uitvoering van een discriminatietest), wordt het proces-verbaal van de inbreuk overgemaakt aan de Procureur des Konings, indien deze discriminatie mogelijk ook een strafrechtelijke inbreuk uitmaakt. De Procureur des Konings beslist om de verhuurder of vastgoedmakelaar al dan niet te vervolgen. Indien de verhuurder of vastgoedmakelaar niet strafrechtelijk wordt vervolgd kan een administratieve geldboete worden opgelegd van 125 tot 6.200 euro.
