De feiten van de zaak
De zaak betrof een vastgoedmakelaar die als zelfstandig medewerker actief was binnen een vastgoedkantoor. Dat kantoor was zelf niet ingeschreven op het tableau van het BIV, maar de dagelijks bestuurders wel, net als de betrokken vastgoedmakelaar. Het kantoor trad bovendien op als syndicus voor verschillende verenigingen van mede-eigenaars (‘VME’s’).
In die hoedanigheid beging de vastgoedmakelaar verschillende fouten bij het beheer van meerdere VME’s. Zo werden VME’s beheerd zonder geldige syndicusovereenkomst of zonder afzonderlijke bankrekening, werden leveranciers en verzekeringen niet tijdig betaald en werd bij de aanvang van een syndicusmandaat een foutieve inschrijving van het KBO-nummer gedaan.
De tuchtprocedure binnen het BIV
De Uitvoerende Kamer van het BIV (de tuchtraad die tuchtzaken van vastgoedmakelaars, die onder het toezicht van het BIV vallen, behandelt) erkende dat de vastgoedmakelaar tuchtrechtelijke fouten had begaan, maar werd toch vrijgesproken, omdat een bestuurder van het vastgoedkantoor zich had aangeduid als deontologisch verantwoordelijke en had verklaard de verantwoordelijkheid voor de vastgestelde inbreuken op zich te nemen.
Die redenering werd bevestigd door de Kamer van Beroep, het orgaan dat oordeelt over beroepen tegen beslissingen van de Uitvoerende Kamer.
Het oordeel van het Hof van Cassatie
Het Hof van Cassatie volgde die redenering niet en vernietigde de beslissing van de Kamer van Beroep. Het Hof benadrukte dat iedere persoon die is ingeschreven op het tableau van het BIV, persoonlijk deontologisch verantwoordelijk is voor de tuchtrechtelijke inbreuken die hij zelf begaat in de uitoefening van zijn beroep. Dat blijft zo, ook wanneer:
- de vastgoedmakelaar zijn activiteiten uitoefent als zelfstandig medewerker binnen een rechtspersoon;
- de vastgoedmakelaar opdrachten uitvoert die hem werden opgelegd door de bestuurders;
- de vastgoedmakelaar zijn fouten nadien herstelt.
Volgens het Hof kan geen enkele interne regeling of functieverdeling afwijken van die wettelijke verplichting. Ook het feit dat een bestuurder zich als verantwoordelijke aandient, doet geen afbreuk aan de persoonlijke tuchtrechtelijke aansprakelijkheid van de individuele vastgoedmakelaar.
Belang voor de vastgoedpraktijk
Met dit arrest maakt het Hof van Cassatie duidelijk dat interne structuren binnen vastgoedkantoren geen schild vormen tegen tuchtrechtelijke aansprakelijkheid. Constructies zoals een “deontologisch verantwoordelijke” of andere interne taakverdelingen kunnen niet verhinderen dat elke afzonderlijk bij het BIV ingeschreven vastgoedmakelaar persoonlijk verantwoordelijk blijft voor zijn eigen handelingen.
De boodschap is helder: wie ingeschreven is bij het BIV, draagt zelf de verantwoordelijkheid voor zijn professioneel handelen. Die verantwoordelijkheid is persoonlijk en kan niet worden doorgeschoven.
