Achtergrond
De ordonnantie voegt een nieuw hoofdstuk toe aan de Brusselse Huisvestingscode en introduceert een voorkeurrecht voor huurders die hun hoofdverblijfplaats hebben in het verhuurde goed en beschikken over een huurovereenkomst van minstens negen jaar. Wanneer de eigenaar beslist het pand te koop aan te bieden, is hij verplicht de huurder hiervan op de hoogte te brengen, hem te informeren over zijn voorkeurrecht en de essentiële verkoopvoorwaarden mee te delen. De huurder krijgt vervolgens een termijn van 30 dagen om te laten weten of hij het aanbod tot verkoop onder dezelfde voorwaarden wil aanvaarden dan wel verwerpen.
Indien de verkoop plaatsvindt zonder dat de huurder correct is geïnformeerd en aldus zijn voorkeurrecht niet heeft kunnen uitoefenen, voorziet de ordonnantie in een mogelijkheid voor de huurder om een vordering tot indeplaatsstelling in te stellen ten aanzien van de koper. De huurder neemt dan de plaats in van de koper en zal dan aan de koper de aankoopprijs en de aktekosten terugbetalen.
Bezwaren tegen de ordonnantie
Verschillende vastgoedmakelaars en vastgoedverenigingen hebben beroep ingesteld bij het Grondwettelijk Hof, met als centraal argument dat het voorkeurrecht het eigendomsrecht schendt – zowel dat van de verkoper als van de koper. Volgens hen beperkt het voorkeurrecht de vrijheid van de verkoper om een koper naar keuze te selecteren. Volgens de vastgoedsector had de wetgever zijn doel – het versterken van de woonzekerheid – ook met minder ingrijpende middelen kunnen bereiken.
Wat de koper betreft, werd aangevoerd dat diens eigendomsrecht wordt geschonden door de mogelijkheid van indeplaatsstelling. Die regeling zou leiden tot rechtsonzekerheid, omdat een koper die te goeder trouw handelt het risico loopt zijn aankoop te verliezen, wat het ongestoord genot van zijn eigendom belemmert.
Beoordeling door het Grondwettelijk Hof
Het Hof erkent dat het voorkeurrecht en de indeplaatsstellingsmogelijkheid inderdaad een beperking inhouden van het eigendomsrecht van zowel de verkoper als de koper.
Toch acht het Hof deze beperkingen gerechtvaardigd en proportioneel, omdat ze een legitiem doel dienen: het bevorderen van het recht op een behoorlijke huisvesting, ven het bevorderen van de toegang tot eigendom voor huurders. Volgens het Hof vallen deze doelstellingen binnen de ruime beoordelingsmarge van de wetgever om het grondwettelijk recht op behoorlijke huisvesting te realiseren.
Het Hof benadrukt dat het voorkeurrecht proportioneel is, onder meer omdat het alleen in specifieke gevallen van toepassing is en binnen een korte termijn moet worden uitgeoefend, de impact op het eigendomsrecht van de verkoper beperkt is omdat hij eerst vrij is om de woning op de markt aan te bieden en te onderhandelen, voordat hij de voorwaarden aan de huurder moet meedelen en de indeplaatsstelling door de huurder enkel kan worden ingeroepen als het voorkeurrecht niet tijdig en correct werd toegepast.
Conclusie
Met dit arrest bevestigt het Grondwettelijk Hof dat het in de Brusselse ordonnantie vervatte voorkeurrecht voor huurders in overeenstemming is met de Grondwet, en in het bijzonder met het recht op eigendom. Hoewel dit recht sinds 2023 reeds afdwingbaar was, zorgt de uitspraak voor meer zekerheid. De ordonnantie blijft dus volledig van kracht en onderstreept het belang van correcte naleving van de informatie- en procedureverplichtingen.
Voor meer informatie over de voorwaarden en uitzonderingen van het voorkeurrecht verwijzen wij graag naar onze eerdere nieuwsbrief: Brussel voert algemeen voorkeurrecht in voor huurders – Monard Law
