Les faits de l’affaire
L’affaire concernait un agent immobilier exerçant en tant que collaborateur indépendant au sein d’une agence immobilière. La société elle-même n’était pas inscrite au tableau de l’IPI, mais ses dirigeants l’étaient, tout comme l’agent concerné. L’agence agissait également comme syndic pour différentes associations de copropriétaires (ACP).
Dans ce cadre, l’agent immobilier a commis diverses fautes dans la gestion de plusieurs ACP. Il s’agissait notamment de la gestion d’ACP sans contrat de syndic valable ou sans compte bancaire distinct, du non-paiement ponctuel de fournisseurs et de primes d’assurance, ainsi que d’une inscription erronée du numéro BCE au début d’un mandat de syndic.
La procédure disciplinaire devant l’IPI
La Chambre exécutive de l’IPI (le conseil disciplinaire qui traite des dossiers disciplinaires d’agents immobiliers soumis à la surveillance de l’IPI) a constaté l’existence de fautes disciplinaires dans le chef de l’agent immobilier. Celui-ci a toutefois été acquitté au motif qu’un dirigeant de l’agence immobilière s’était désigné comme responsable déontologique et avait déclaré assumer la responsabilité des infractions constatées.
Ce raisonnement a été confirmé par la Chambre d’appel, l’organe qui statue sur les recours contre les décisions de la Chambre exécutive.
L’arrêt de la Cour de cassation
La Cour de cassation a rejeté ce raisonnement et a cassé la décision de la Chambre d’appel. La Cour a souligné que toute personne inscrite au tableau de l’IPI est personnellement responsable déontologique des infractions qu’elle commet elle-même dans l’exercice de sa profession. Cette responsabilité subsiste notamment lorsque :
- l’agent immobilier exerce ses activités comme collaborateur indépendant au sein d’une personne morale ;
- l’agent immobilier exécute des missions imposées par les dirigeants de l’agence ;
- l’agent immobilier corrige ultérieurement ses fautes.
Selon la Cour, aucun arrangement interne ou aucune répartition des fonctions ne peut déroger à cette obligation légale. Le fait qu’un dirigeant se présente comme personne responsable ne porte pas atteinte à la responsabilité disciplinaire personnelle de l’agent immobilier individuel.
Portée pour la pratique immobilière
Par cet arrêt, la Cour de cassation confirme clairement que les structures internes des agences immobilières ne constituent pas un rempart contre la responsabilité disciplinaire. Des mécanismes tels qu’un « responsable déontologique » ou toute autre répartition interne des tâches ne dispensent pas tout agent immobilier inscrit à l’IPI de répondre personnellement de ses propres actes.
Le message est limpide : toute personne inscrite à l’IPI assume la responsabilité de ses agissements professionnels. Cette responsabilité est personnelle et ne peut pas être transférée.
